浅谈我国公租房社区管理

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　浅谈我国公租房社区的管理

　李鑫;郭立 【摘 要】Developing and increasing public rental housing is the main task of affordable housing construction from 2011 to 2015 in China. And the management of public rental housing community is the key of sustainable development of public rental housing. This paper starts from the characteristics of public rental housing, summarizes the problems existing in public housing community, and discusses the management mode and method of public rental housing community.%大力发展公共租赁住房是我国 “十二五”期间保障性住房建设的主要任务，而公租房社区的管理是公租房是否能 持续发展的保障。本文从公租房的特点出发，总结了公租房社区存在的问题，并探 讨了公租房社区的管理模式和方法。

　【期刊名称】《价值工程》 【年(卷),期】2014(000)013 【总页数】2 页(P80-80,81) 【关键词】公租房;社区;公租房管理 【作 者】李鑫;郭立 【作者单位】北京建筑大学，北京 100044;北京建筑大学，北京 100044 【正文语种】中 文 【中图分类】F293.3

　公共租赁住房是我国保障房体系的一部分，虽然处于发展的起始阶段，但公租房在 我国北京、重庆、广州、深圳、西安等地都已初具规模。在公租房建设量不断增长 的同时，对其社区的管理难度也在增加，一个好的管理模式对公租房社区是否能可 持续发展具有决定性的影响。

　1.1 政府干预性质 公租房属于政府福利政策，它由政府提供政策支持，在规划和 建设上进行融资补贴、户型限定，在分配和管理的过程中对供应对象和租金做出限 制，基本上需要全程的政府干预，而政府也以受众群体的福利最大化为原则，不断 进行政策改革，完善公租房的建设和管理。

　1.2 社会保障性 公租房是一项福利性保障政策，一方面和廉租房相比，它更具有 开放的性质，比如公租房的申请不需要具有本地城镇户籍，只要具备申请条件的公 民均可申请；另一方面，公租房的租金符合中低收入者的负担能力，如重庆政府颁 布的《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》明确规定，要求公租房的租金为市场上 同类房屋租金的 60%。

　1.3 居住人口特殊性 公租房的面向群体包括中低收入住房困难家庭、刚毕业的大 学生和外来务工人员。从公租房申请条件来看，它不像廉租房，要求申请者的收入 过低，仅能保障低收入家庭的住宿需求，而经济房又需要一定的经济基础，所以公 租房便针对社会阶层的中低收入群体，以解决这些家庭的暂时性住房问题。

　2.1 社区管理难度大新建的一些公租房社区，如重庆的民心佳园总建筑面积 108 万 平方米，约提供住房超过 1.79 万套[1]，北京的燕保京原家园和燕保青秀家园配租 共四千多套。这种大面积规划的公租房社区，往往人口众多而且社区结构复杂。入 住的部分人员为失业人员、老弱病残、外地务工人员等，复杂的对象群体导致社区 的管理出现多种问题。

　2.2 社区居住人员不稳定 由于公租房的公益性质决定了住户很长一段时期内无法 取得住房的拥有权，这在一定程度上增加了社区住户的不稳定性，并且社区的形成

　时间短，邻里关系构建较困难，住户缺乏归属感和认同感，而这种人员的不安全感 导致公租房社区内人口流动量大，这种大的流动量对社区的安全和公共治理很不利， 加大了开展社区管理的难度。

　2.3 社区管理缺乏效率 目前国内城市大部分都未设立相应部门来对公租房社区进 行管理，公租房社区的管理延续老旧社区的管理体制，既包括政府主管部门、社区 居委会、街道管理组织，也有物业管理公司，这些机构在管理过程中权责交叉，缺 乏有效的市场化运作制度。

　2.4 社区公共设施服务缺乏 目前，公租房的建设量和入住量持续在增长，但相关 配套服务设施如餐饮、文体、教育、娱乐却难以跟上。除了少数的示范性公租房社 区，大部分公租房社区的配套服务和设施均缺失。一方面住户取得生活和娱乐资源 困难，生活质量难以保障；另一方面社区缺乏运营成本，维修不到位，影响公租房 的后续使用及住户的生活水平。

　3.1 完善公租房社区的管理模式 公租房的管理模式大多延续了政府主导模式，即 由政府出资组建公租房管理局，对社区进行管理，如上海建立公租房投资经营管理 机构，负责公共租赁住房建设投资、房源筹措、定向供应和经租管理[2]。也有不 少城市组织社区居委会、房屋管理局等机构对社区进行共同管理。如重庆市组建由 社区居委会、房屋管理机构、派出所、物业服务公司、住户代表等组成的小区管理 委员会，来管理小区的日常工作。如果从公平效率的原则出发，小区的管理委员会 应该是以居民代表为主体的组织，他们作为居民最了解自己和社区的需要，但社区 的自治需要以成熟的“市民社会”为前提[3]，这显然是公租房居民所不具备的， 于是就需要政府介入社区的管理中，来指导管委会对社区进行管理，而其他的政府 机构，如街道办事处不宜直接参与到小区管理委员会，否则会减少管理的效率并引 发责权混淆问题。

　3.2 创新公租房社区管理方法 由于公租房的申请条件越来越放宽，社区人口越来

　越多元化，公租房社区的管理方法绝不等同于普通社区的管理。在公租房的社区服 务过程中，相关管理者不能只以一个的角度来服务处于不同层次的居民。除了加大 对社区的投资和设计不同种类的社区活动外，公租房社区还可以参考香港的公屋制 度引入社工，社工必须经过严格的资格认证的职业，人员具备专业技能，就业领域 广泛，社会认可度高，政府对他们支付丰厚的薪资和报酬[4]。具体来说，公租房 的管理者应该针对社区内不同需求层次的住户，提供个性化的产品和服务组织满足 的社区活动。例如针对公租房社区退休老年和学龄前儿童多的特点，应在公租房社 区里创建托老所和义务幼儿教育[5]；针对公租房社区待业人员多的特点，可以安 排志愿者或一些非盈利机构进行周期性劳动技能培训和工作介绍等等。

　3.3 居民充分参与公租房社区的管理 在公租房的中低收入群体中，城镇无业以及 老龄化群体占到相当大一部分，怎样组织和解决这部分人的工作和生活问题是公租 房社区管理的重点。对于这个问题可以分为以下几方面解决，一是把部分有丰富工 作经验的人引入公租房管委会，在治理社区的同时提高其管理能力；二是号召和吸 纳有健康身体素质却失业的群体加入物业管理的人员中，其劳动价值不仅可以抵消 其物业费，而且物业公司还可以补偿其一定的薪酬；三是组织社区居民自我开展相 互学习、自我提高的培训讲座，每周末都可以挑选社区内具有各种工作技能的人作 为客座讲师主持，以促进社区人员再就业；四是组织社区志愿者对社区内的老年人 进行日常托管照顾，其工作时长可以抵免部分房租费。

　本文以公租房社区为研究对象，研究并总结公租房社区的特点。一是政府干预性质， 二是社会保障性，三是居住人口特殊性。这三个特点决定了公租房小区的管理不同 于普通小区，也是这三点特性使公租房社区在管理中遇到各种问题，即社区管理难 度大、社区居住人员不稳定、社区管理缺乏效率、社区公共设施服务缺乏。如此， 我们可以重新思考和创新公租房社区的新型管理方法，尝试从不同的模式和新的角 度来解决这些问题。但归根结底，这些意见和建议需要真正的落实和应用于公租房

　社区才能提高公租房社区的管理效率，保障公租房居民的生活质量。

　【相关文献】

　[1]潘雨红,庞家美,熊建华.重庆市公租房租金定制的难题与对策——以“民心佳园”项目为例[J].学 前教育研究，2012(07). [2]曾德珩,温晓娟.中外公租房运营管理模式比较[J].建筑经济,2012(09). [3]王芳,李和中.城市社区治理模式的现实选择[J].中国行政管理，2008(04). [4]许婷.香港社工发展经验对国内的思考与启示[J].企业导报，2012(10). [5]闫建.公租房社区服务与管理——基于重庆市“民心佳园”公租房社区的调查[J].理论探索， 2013(02).

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