新常态下东莞市房地产市场现状分析与思考9篇

新常态下东莞市房地产市场现状分析与思考9篇新常态下东莞市房地产市场现状分析与思考　2022年房地产行业市场现状及未来展望分析　1.三位一体长效机制建立，房地产投资扩张受限当前房地产长效机制从增量到存量，交易到持有全面下面是小编为大家整理的新常态下东莞市房地产市场现状分析与思考9篇,供大家参考。

篇一：新常态下东莞市房地产市场现状分析与思考

22 年房地产行业市场现状及未来展望分析

　 1. 三位一体长效机制建立，房地产投资扩张受限 当前房地产长效机制从增量到存量，交易到持有全面稳妥推进，释放出中央房住不 炒的决心比以往更加坚定。自去年年底中央对房企实施“三道红线”政策，限制房地 产高杠杆高负债的经营模式以来，房贷集中度管理和集中供地相继颁布实施，三大 主要措施相互影响，从住房的供给、需求和融资角度形成了新一轮房地产市场三位 一体的调控新格局。日前，全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改 革试点工作，预计房产税的试点城市范围大概率将覆盖更多的重点一二线城市，征 收范围也或将扩大至存量住房，这也预示未来的房产长效机制将更加立体全面，从 增量与交易延申到存量和持有，并势必对房产投资产生影响。

　首先，三道红线改变了房产企业传统的高杠杆、高负债和高周转的经营模式，使之 转向以销售回款为主的内源性融资模式。事实上，房地产旧的“三高”模式对房价 的持续上涨有比较大的依赖。房价上涨通过增加销售回款，提高企业资产负债表净 值，增强了企业信用，使得房企更容易获得银行信贷，并支撑房企不断扩张。但是 在房住不炒的定位下，房价

　上涨空间越来越有限，如果房产企业的经营模式不变， 势必在未来积累较大的运营和信用风险。三道红线政策则在政策面迫使房企向低杠 杆的经营方式转型，并从两个方面对房产投资产生影响。

　图：房企新开工面积同比显著下滑，施工和竣工面积同比保持韧性 一方面三道红线迫使房企加快施工和竣工的速度，房企需回笼房产销售回款，缓解 经营压力，而房产企业加速回款的策略在一定程度上对房产的投资形成了支撑。从 房地产健康发展的层面来看，企业加速竣工，在消化企业土地库存的同时，短期也 形成对房地产市场的有效供给，有助于房价预期的稳定，与政策目标是吻合的，但是这也可能使得住户推迟房产的需求，反过来对房产的销售回款产生不利影响。

　另一方面，在三道红线下，现金流压力也促使房产企业放缓买地扩张的速度，降低 房产投资当前和未来增速。由于房企的购地费用会计入到房地产开发投资中，拿地 速度放缓则直接拖累当期的房产投资增速，并通过后期的施工和竣工面积继续拖累 房产投资增速。

　其次，房贷集中度管理制度成为对开发商运营和和住户购房的紧箍咒。自 2021 年 1 月 1 日起，央行根据规模将银行业金融机构划分为五档，并对各档住房贷款和房地 产贷款上限进行规定，其中第一档的个人住房贷款占比不得超过 32.5%，房地产贷 款总量占比不得超过 40%，其它各档的上限依次递减。根据 9 月份央行发布的《中 国金融稳定报告（2021）》，当前房地产贷款集中度管理制度已进入常态化实施阶段， 未来将在实践中不断完善房地产贷款集中度管理制度，促进房地产市场健康发展。

　房贷集中度的限制对房企和住户影响巨大。对房企而言，房贷集中管理制度叠加三 道红线政策，使得房企更加保守运营，盘活存量，加速周转，受此影响企业拿地和 新开工速度决策上则更加谨慎，房地产投资增速进一步被压制。这一点可以从 2021 年企业购地扩张的情况来观察，实际上从第二轮全国集中土拍的结果看，不仅热度 较第一次大降，流拍率也在

　飙升，如杭州流拍率高达 55%，武汉 32 块涉宅地块几 乎全部底价成交。

　对住户而言，非刚需的购房基本被限制，刚需住房的贷款利率也有不同程度上调， 直接冲击房地产市场需求，降温房价预期。据 CRIC 的调研，下半年 30 个重点城市 半数以上新房放贷额度紧张，放款周期较上半年持续拉长，七成以上城市较上半年 利率均有不同程度的上调，二手房贷款更是“难上加难”，调研的 23 个城市放款周 期基本在 3-6 个月，六成以上城市近乎“停贷”。

　最后，集中供地制度和土地出让收入的税务征收制度大大削弱了地方政府对土地财 政的依赖，并将从根源上稳定地价，与供给和需求端的调控一起形成了稳地价、稳 房价和稳预期的政策合力，进一步形成对房地产投资下行压力。一方面，集中供地 改变了传统多地产商追逐少数地块的局面，在批量供应的调控下，供给和需求更能 反映均衡的土地价格，而不是市场中最高效率下的土地价格，从而压降了地价，降 低了土地购置的费用。在近年来土地购置费占比较高的背景下，该费用的下降也对 房产投资形成了负面的压力（但不直接对 GDP 的产生影响，一定程度上削弱地产 对 GDP 的拉动）。实际上这也是对房地产健康发展影响最重要的一环，并会形成倒 逼地方政府支出格局的转型，对基建产生深远影响。另一

　方面，土地出让收入划归 税务部门以及房地产税即将开征的背景下，传统增量模式下的土地财政将会加速转 型，从根本上对地价乃至房价的稳定产生影响。从土地的溢价率来看，集中供地制 度对溢价率的控制效果十分明显，从第二轮供地开始，全国的土地溢价率显著下滑， 当前已经基本为 0。

　2. 房产调控格局会掉头吗？ 今年房地产市场调控整体全面加码，已然形成了“三位一体”的调控新格局。高压之下，房企运营困难，住户购房也在降温，对房地产健康发展和消费者的利益产生 了负面影响，在此背景下，部分地区调控边际有所放宽。广州、佛山和湖南益阳等 地的房贷利率开始出现边际下调。2021 年 10 月央行相关会议和第三季度货币执行 报告也强调了配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护 住房消费者合法权益。那么在新的调控框架基本形成的背景下，房地产的调控会随 着经济形势切换吗？我们认为未来边际上的松是对刚需以及房企的稳定运营进行 呵护，某种程度上是对之前过度调控的纠偏，调控方向和格局不会掉头，理由有三：

　首先，从近期的市场调研的情况看，虽然我们重点关注的 38 个城市转宽过半，但 区域特征不明显，一城一策的思路是主线。北上广深四个一线城市中仅上海转宽， 经济区域层面，长三角偏宽，珠三角仍严。而且，银行的房贷开发贷的集

　中度管理 仍然有效，贷款方面主要是应监管要求适度加快限额内贷款投放节奏，避免一刀切 抽贷对市场造成冲击，目的是以呵护刚需为主。未来短期政策面或在确保房企如期 交房，平稳运营等因素下，借贷约束边际放松。但从稳定预期的政策考量来看，对 房企的融资约束不会全面放松，更不会让房企回到过去的高杠杆经营模式，政策导 向仍是稳预期，稳地价和稳房价为主。

　其次，供给侧改革背景下，中央高层和各大会议均继续表示不会以房地产作为短期 刺激经济的手段。正如日前刘鹤副总理在人民日报的署名文章中指出，我国目前经 济运行面临的主要矛盾在供给侧，因此当前和中长期当中最重要的改革也将是供给 侧的改革。调整产业结构，提高技术水平，形成新的产业链供给和内需闭环是促进 经济良性发展的重要一环。就近两年的财政政策的思路来看，也能印证中央发展的 策略，虽然供给侧与需求侧改革并重，但在经济形势尚可的时候，供给侧改革力度 将加大，减税降费、促进创新创业、企业技术升级改造、加速推进房产长效机制、 反垄断和教育双减等供给侧改革不断加大，以此形成经济发展新的压舱石。需求侧 的改革方面，中央的政策也是较金融危机时候温和很多，货币政策方面，一直强调 不搞大水漫灌，保持流动性合理充裕，基建投资等方面，强调基建投资的效能，和 财政资金使用的

　效率，“两新一重”成为财政政策的重要抓手。这些政策思路均注重 在保障平稳经济发展的同时，不刺激过剩和落后产能，合理控制财政赤字规模和经 济运行风险。在供给侧改革背景下，房地产长效机制的逐步建立将是房地产市场的 最大趋势，当前的房地产“三位一体”新调控格局、房地产税开征在即，以及保障 性租赁住房的快速发展，已使房地产长效机制初具雏形，政策面上房地产已经不具 有走回头路的可能性。

　最后，房地产发展长期看人口，中期看经济政策，短期看金融是业内普遍认可的观 点。实际上三者之间相互影响，并不是独立的。特别在当前时刻，我国老龄化快速 推进，人口、经济和金融因素越来越深刻交织在一起。根据我们的老龄化报告，以 22 年前的出生人口与我国的年度 GDP 增长率走势和重大拐点都基本吻合，实际上 也与房地产投资的走势基本吻合。当前人口结构正处在快速转变的档口，人口变量 将直接传导至经济和金融，对房地产市场形成冲击。房地产的刚需增量将快速放缓， 人口结构和经济形势倒逼房产改革刻不容缓，若再回房产刺激的老路，则房地产的 金融风险或将快速积累，最终将影响经济健康发展。

　3. 近年来房地产政策效应的测度及明年投资展望 十二五以来，我国经济发展进入到新常态，增速换挡背后，房地产市场也经历着深 刻变革。下图可以看出，十二五

　期间，月度房产开发投资同比持续快速下降，至 2015 年末同比增速已转为负值。这一阶段，房产投资支撑了中国经济发展平稳换挡的同 时也积累了大量的库存，经济发展积累了较大风险。自 2016 年后，在各地区房地产 政策面去库存的推动下，房产投资开始恢复性增长，并稳定在 8%的中枢水平。但 是这一水平较 2011 年以前动辄 20%、30%的同比增速而言，不可同日而语。去年末以来，房地产政策持续加码调控，与以往的房产调控不通，此轮调控从供给、需求 和融资等全方位多角度一起发力，形成了新的政策调控框架，释放出中央房住不炒 和建立房地产长效机制的坚定决心和意图，在政策集中加码调控下，房地产投资在 经过去年阶段性恢复后，持续下滑。

　图：2016 年后房地产投资月度累计同比基本稳定在 8%的中枢水平

　我们通过计算房产投资的月度环比数据，发现十三五以来每年 5-12 月的房产投资环 比数据季节性十分显著。在控制年度效应的情况下，模型对房产投资的解释力度达 到了 99.6%。我们认为年度的异质性主要来源于政策面的调控。从回归的结果看， 以 2017 年为基准，排除月度的季节性因素后，2018-2021 年的政策面对房产投资的 影响分别较 2017 年下降 0.45，0.86，0.09 和 2.43 个百分点。从实际的数据和政策调 控来看，模型结果与现实基本吻合。鉴于模型的高度解释能力，根据我们对政策方 向的判断，2022 年的政策调控格局基本不变，边际上或因保障企业平稳交房和保护 消费者权益而有放松，但是全面放宽的可能性不大。据此我们把 2022 年的政策效应 设定为三种情形，基准情形下，政策效应与 2021 年相同，乐观情形下，政策效应比 2021 年低 0.5 个百分点，悲观情形下，政策效应比基准情形高出 0.5 个百分点。对 于 2-4 月的环比数据，由于不同的年份波动较大，完全看季节性，尚不足以形成合 理预测，我们参考近年来的同期均值来，并考虑到短期内政策短期边际有略松来对 2-4 月的环比进行估计。据此，我们形成对 2022 年房产投资的预测。

　我们的结果表明，在基准情形下房产投资增速全面转负，全年的中枢在-4.78%。悲 观和乐观情形下，全年中枢分别为-6.32%和-1.56%。三种情形下的中枢均低于 0，为 近年来少有

　的情形。在房地产投资转负的预期下，政策面需要更加关注节奏，避免 对房企的平稳运营和住户的刚需产生不利影响。

篇二：新常态下东莞市房地产市场现状分析与思考

房地产行业的现状分析与思考 石文睿 （长江大学工程技术学院）

　 摘

　 要：

　房地产业作为第三产业， 它的发展深刻地影响着我国的经济、 文化与生活。

　文中通过对我国房地产业现状的研究， 指出了房地产业发展中的一些问题， 分析了其产生的主要成因， 并提出了六项抑制房地产泡沫的建设性建议及措施。

　 关键词：

　房地产； 泡沫经济； 现状分析； 建议； 措施

　引言

　自 1998 年房改以来， 我国房地产业进入了快速发展通道。

　房地产业的蓬勃兴起为我国国民经济的高速增长做出了巨大贡献， 但在房地产业快速发展的同时也带来了房地产价格的飞速上升。

　 房地产市场能否稳定发展， 不仅关系到房地产产业本身， 也和我国宏观经济发展有着密切联系。

　房地产价格的快速上涨， 已经成为我国经济运行中的突出问题， 也成为影响整个国民经济持续、 快速、 健康发展的一个不稳定因素， 一定程度上波及到社会经济生活的稳定，成为社会各界关注的热点问题。

　这就需要我们正确认识房地产业对前经济的影响， 把握好房地产业与泡沫经济的关系， 正确认识目前房地产业趋于泡沫化发展的真正原因， 制定和规划好防范措施。

　 一、 房地产业对当前经济的影响

　我国是一个城镇化步伐加速、 以实体经济主导、 虚拟经济辅助、 规模庞大、 以工业为主体、 潜在需求巨大、 收入分配差距拉大、 行政与经济调节并重、 脱离起飞阶段进入飞行轨迹的较稳固经济体。

　 2001～2007 年， 我国房地产开发投资占全国投资总额、 全社会固定资产投资和 GDP 的比重的 15%、 20%和 10%左右。

　房地产对 GDP 增长的贡献率逐年上升， 由 1998 年的 15%上升为 2007 年的 27.5%。

　可见， 我国房地产业拉动经济增长的能力不可谓不强。

　但是， 我国房地产业这种井喷式增长是不可持续的， 最近房地产投资的大幅回落就充分说明了 这一点。

　 我国的这种过渡依赖房地产业的发展模式， 不利于我国良性增长机制的形成， 会造成很多严重的问题。

　比如， 房地产业的高额利润吸引大量金融资本流向房地产业， 会导致金融资源配置低效， 同时还可能会加剧社会的两极分化， 不利于民生改善和和谐社会构建。

　 二、 房地产业与泡沫经济的关系

　（一）

　房地产业不是泡沫经济

　房地产业本质上是实体经济和实业部门， 其本身决不是泡沫经济。

　这主要在于：

　 一是房地产的属性决定它不是泡沫经济。

　房地产是不动产， 房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性， 是以实物形态存在的实实在在的实体产品， 同金融证券（包括股票、 债券）

　仅仅是收益权利证书相比， 根本不同， 它本身并不是泡沫经济。

　 二是房地产业部门属于实业部门。

　它同金融证券等虚拟资本也是根本不同的， 谈不上泡沫经济。

　 三是房地产业属于基础性产业。

　它在国民经济体系处于主导产业地位， 起到十分重要的作用。

　在发达国家内生产总值中， 房地产增加值一般要占到 10 %左右。

　房地产业以其产业关联度强、 带动系数大的特点， 成为促进国民经济增长的支柱产业。

　事实已经证明现阶段我国房地产业的兴旺发达， 是我国经济繁荣的标志之一， 并不像有些人所说的那样所谓虚假繁荣的“泡沫经济的第二次高潮”。

　 （二）

　房地产业肆意膨胀会发展成为泡沫经济

　房地产业也含有某些经济泡沫成分， 如果任其膨胀， 也存在着发展成为泡沫经济的危险性。

　应当承认， 房地产业成长过程中， 确实存在着一些经济泡沫。

　主要表现：

　 一是房屋空置泡沫。

　在房地产市场供求关系中， 商品房供给超过市场需求， 超过部门的供给增长属于虚长， 构成经济泡沫。

　按照通用的国际经验数据， 商品房空置率达 10 %以内时， 这种经济泡沫是正常的。

　如果超越过多， 引起严重的供给过剩会形成泡沫经济。

　从而导致房价猛跌， 继而开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭， 失业率上升， 经济混乱， 社会动荡。

　二是房地产投资泡沫。

　一般地来说， 房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。

　在发展中国家的经济起飞阶段， 百业待兴， 房地产投资增长率略大于消费增长率， 形成供略大于求的市场局面， 对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀， 商品房严重滞销， 造成还贷困难， 连带引起金融危机时， 才形成泡沫经济破灭。

　1997 年东南亚金融危机中的泰国就是典型的一例。

　 三是房价虚涨泡沫。

　房价是与地价相联系的， 房价泡沫与地价泡沫密切相关。

　此外， 开发商对利润的期望值过高， 人为抬高房价， 也会形成经济泡沫。

　如果房价飞涨， 开发商攫取暴利， 购房者难以承受， 由此也会形成房地产泡沫经济。

　可见， 房地产价格虚涨失控， 就存在着发展成为泡沫经济的可能性， 但绝不能把房地产业等同于泡沫经济。

　 三、 房地产业趋于泡沫化发展的原因

　纵观国内外的房地产业发展， 分析海南改革开放初期的房地产泡沫现象与教训， 国内房地产业趋于泡沫化发展的主要原因有三个方面：

　 一是投资的高回报。

　高回报、 高风险的行业特征容易诱发投机行为， 形成“泡沫经济”。由于土地资源的高度稀缺和城市住宅的总量短缺， 导致了市场供给的刚性需求旺盛， 使得正常情况下房地产投资的回报十分可观。

　以香港为例， 1989 年香港地产业的增加价值占其生

　产总额的 83.6%， 高于金融业 64.7%和保险业 69.8%， 更比制造业要高出 57 个百分点。

　如此丰厚的获利令投资者趋之若鹜， 并吸引更多的投机者播云弄雨、 兴风作浪， 往往造成“泡沫经济” 的虚假繁荣现象。

　 二是投资者的过度趋利。

　过度的趋利行为导致公共领域的市场失灵， 有悖社会公平效率与公平。

　这是市场经济要着力解决的一对矛盾。

　市场机制尽管强大， 却也存在它自身难以克服的局限， 尤其是对于房地产开发这种有着广泛社会扩散性的经济活动， 市场的局限性更加明显：

　它不能有效组织城市公共品(public goods)的生产， 无法消除开发者的个体趋利行为所导致的外部不经济效应(external diseconomy)， 这就是所谓的市场失灵， 其后果是造成对某些人或群体的利益的损害， 从而形成社会不公平。

　从房地产开发中屡见不鲜的侵占公共绿地现象即可窥一斑而知全豹。

　 三是城市发展失衡。

　单一的市场导向冲击城市规划、 干扰政府决策， 使城市发展失衡。城市规划的核心是土地及空间利用， 本质上是对城市土地和空间资源的合理配置。

　由于这种技术层面上的调节不仅要考虑土地开发中的经济因素， 还要考虑社会和环境因素， 因此并不总是与市场导向相一致， 有时甚至背道而驰。

　在这种情况下， 市场力量往往占据着上风， 开发商总能以退出投资相要挟， 或以加大投资为利诱， 要求突破城市规划的约束， 甚至左右政府部门的决策。

　如果说在计划体制下城市规划作为国民经济计划的“二传手”， 还能按图索骥、 有的放矢， 那么今天在房地产开发汹涌浪潮的冲击下， 它却显得力有不逮、 无所适从。

　四、 对于抑制房地产泡沫的一些思考

　随着我国经济的快速发展， 人口的增长， 城市化进程的加快， 房地产业崛起以及国际地位的不断提升， 无疑都会给我国房地产业的发展带来机遇， 特别是网络与房地产的结合， 给未来房地产业的发展开拓出了一条道路。

　但是面对日益激烈的竞争， 房地产需求的进一步增加， 我国的房地产业也面临着更大的挑战。

　如何让这一行业真正成为我国经济发展新的增长点， 防范房地产泡沫， 促进其健康发展？ 笔者认为， 可以从以下六个方面着眼：

　 一是大规模推出经济适用房。

　规模化推出经济适用房， 根据地区特点统筹规划， 完全可以很好地抑制商品房的价格。

　国家要抑制房价的不合理上涨， 防止房地产泡沫的出现， 主要办法还是大规模地推出经济适用房。

　另外， 规模化推出经济适用房还可以平抑过高的商品房价格。

　1998 年国家宣布并随后实施的大规模建设经济适用房的计划， 曾令众多房地产开发商惊恐不已。

　经济适用房对商品房价的巨大冲击或抑制效应已经显现。

　如北京 1999 年由于大规模建设经济适用房， 致使其商品房价平均每平方米下降了 700～1000 元。

　如果大规模建设经济适用房等政策付诸实施， 房价持续上涨的空间就会被封杀。

　 二是强化土地资源管理。

　通过土地资源供应量的调整， 也可以控制商品房价格的不合理上涨。

　要根据住房市场的需求， 保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例， 实行土地出让公开招投标制度， 控制一些城市过高的地价。

　要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设， 防止出现新的积压。

　对于发生在房地产领域违法犯纪行为要严厉惩处， 严惩无正当理由闲置土地的“圈地人” 以及房地产领域的违法活动。

　 三是建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度。

　建立统一预警制度， 加强和完善现有的宏观监测体系。

　通过对全国房地产市场信息的及时归集、 整理和分析， 就市场运行情况

　做出评价和预测， 定期发布市场分析报告， 合理引导市场， 为政府宏观决策做好参谋。

　 四是整顿住房金融市场秩序。

　整顿住房市场， 规范住房金融业务， 防范住房贷款风险十分必要。

　一要严格审查住房开发贷款发放条件， 切实加强住房开发贷款管理。

　二要强化个人住房贷款管理,严禁发放“零首付” 个人住房贷款。

　三要规范个人商业用房贷款管理。

　 五是引导消费观念的转变。

　房屋投机需求对房价泡沫起着极大的推动作用， 同时对房地产市场起着极大的破坏作用， 因而必须引导消费者理性地认识到“买涨不买跌” 的风险， 克服从众心理， 把预期建立在了解房地产市场及其变化的信息基础之上。

　目前， 在住房消费领域， 人们追求“一步到位”， 导致住房消费提前， 需求集中、 趋同， 引起房屋供不应求。

　针对于这一现状， 国家需要调整住房政策， 鼓励梯级消费， 抑制提前消费。

　 六是政府干预及调控房价。

　政府可以根据城市大小， 发展状况， 统计购房者年龄、 收人、家庭人口平均规模等数据， 制定差异性政策， 鼓励小户型消费， 限制大户型住房需求和消费。进行房地产市场调控， 稳定房价。

　政府干预房价， 政策可以直接向科技、 教育人才倾斜， 通过税收补贴他们； 可以向社会贡献较大的房地产企业倾斜政策， 促进其引导作业发挥。

　 五、 结束语

　总之， 中国的房地产行业在国民经济体系中是基础性的， 但目前处于国民经济体系的主导产业地位， 应属于新兴的高速发展的行业与经济市场， 特别是在经济转型的今天， 在管理制度和大众化认识方面还存在许多欠缺， 需要一个成长和发展期。

　相信， 有中国共产党的领导， 有全中国十三亿人聪明和智慧， 有我们这一代的爱国青年将要投身社会主义建设， 祖国的房地产行业一定会健康、 有序、 和谐发展， 使全国人民的住房生活水平实现小康。

　 致谢：

　在资料收集过程中网络机房的老师和服务生给予了很大帮助， 在论文编写的过程中刘长华老师给予了热忱指导， 在此一并表示最诚挚的感谢！

　 参考文献：

　 [1] 周达.目前中国房地产业依存的宏观环境.经济研究参考,2009(11) [2] 魏国锋.浅谈中国房地产业的现状及对策.财经研究,2008(3) [3] 张鹏.中国房地产价格研究.社科论坛,2009(5) [4] 谢熠,肖丹.中国房地产泡沫成因与对策.金融经济,2009(3) 标题

　呼和浩特市 2010 年房地产市场分析与 2011 年市场预测 发布机构

　呼和浩特市房产管理局 发布日期

　2011-03-19

　 呼和浩特市 2010 年房地产市场分析与 2011 年市场预测

　 一、 宏观背景解析

　 (一) 促转变初见成效， 经济向好态势明显

　2010 年对全国经济来说， 是不寻常的一年， 也是“最复杂” 的一年。

　这一年面对的是国内外环境更趋复杂的挑战。

　国内后半年以来， 通胀压力加大； 推进节能减排和淘汰落后产能形势严峻； 国际方面， 美联储启动二次量化宽松， 新兴市场热钱流入压力陡然加大。

　在这种背景下， 控物价、 防热钱、 调结构成为宏观政策的新命题。

　面对困难局面， 党中央、 国务院果断将“促转变”作为今年经济工作的首要任务， 采取了积极财政政策和适度宽松的货币政策。

　从经济运行结果来看， 这些政策措施已初见成效。

　呼和浩特市 2010 年地区生产总值完成 1850 亿元， 同比增长 13. 5%； 规模以上工业增加值完成 458 亿元， 同比增长 13%左右； 地方财政总收入完成 241 亿元， 同比增长 20%； 社会消费品零售总额完成 745 亿元， 同比增长 18%。

　主要经济指标保持了两位数增长， 经济质量稳步提高， 着力推进经济发展方式转变， 全市经济恢复性增长势头继续向好， 产业结构不断优化， 主要经济指标达到或超过年初预期， 三次产业比例可达 4. 4∶ 36. 3∶ 59. 3。

　全年万元 GDP 能耗、 二氧化硫排放量、 化学需氧量排放量均完成年初计划目标。

　整体经济运行呈现持续稳定的发展态势， 为我市“十二五” 规划的实施奠定了良好基础。

　(二) 通胀压力下流动性充分， 楼市资金面充裕

　 在宽松的货币政策下， 连续两年的大量信贷投放也带来了新一轮的资产泡沫和金融动荡。

　在货币供给方面， “货币超发” 成为 2010 年的关键词。

　数据显示， 2008 年至 2010 年前 11 月， M2共增加超过 30 万亿元。

　11 月末， 广义货币(M2) 余额 71. 03 万亿元， 同比增长 19. 5%， 增幅比上月高 0. 2 个百分点， 比上年同期低 10. 2 个百分点； 狭义货币(M1) 余额 25. 94 万亿元， 同比增长22. 1%， 增幅与上月持平， 比上年同期低 12. 5 个百分点； 流通中货币(M0) 余额 4. 23 万亿元， 同比增长 16. 3%。

　若 M1 增速较快， 则消费和终端市场活跃； 若 M2 增速较快， 则投资和中间市场活跃。

　10...

篇三：新常态下东莞市房地产市场现状分析与思考

房地产市场的发展现状、问题及对策1

　 一、 我国房地产市场的历史 二、 我国房地产市场的现状及存在的问题纲要2 三、 解决问题的对策

　一、 我国房地产市场的历史 我国房地产市场的形成1998年我国住房货币化改革以来新近形成， 与我国股票市场一样是“政策市” ， 政策决定了房地产市场的兴衰和未来的发展趋势， 也决定了地方政府通过房地产市场的手段发展地方经济发展地方经济。3

　一、 我国房地产市场的历史 中国房地产市场发展的四个阶段第一阶段1998年-2003年第二阶段2003年-2007年4第三阶段2007年-2008年9月第四阶段2008年9月 -限购令出台

　一、 我国房地产市场的历史 第一阶段1998年-2003年从计划经济向市场经济过渡， 解决居民 的基本住房条件； 以居民消费需求为主导的市场。5

　一、 我国房地产市场的历史 第二阶段2003年-2007年2003的SARS事件使我国一些大中城市的经济发展停滞，特别是房地产市场受影响明显。政府出台18号文件， 将房地产作为支柱产业， 弥补因SA政府出台号文件将房RS造成的经济损失。中国各大城市成为世界最大的“工地” ； 房地产业前所未有的增长， 呈现过热局面。6产作为支柱产弥补因

　一、 我国房地产市场的历史 2004年后出台“国六条” 、 “国八条” ， 控制固定资产投资过热。

　没能抑制局面。一线城市房价快速增长； 二线城市逐渐跟上7

　一、 我国房地产市场的历史 第三阶段2007年-2008年9月2007年上半年深圳、 广州、 上海等城市的房地产市场8房价快速提高， 泡沫累积， 货币政策从紧，房价开始回落，住房消费为主导住房投资为主导

　一、 我国房地产市场的历史 第四阶段城市落实限购令2008年9月 -2011年前后全国大多数雷曼兄弟银行倒闭雷曼兄弟银行倒闭政府救市政府救市， 货币政策宽松货币经济形势好转，经济形势好转，房价暴涨趋势明显限购令限购令9

　二、 我国房地产市场的现状及存在的问题（从2011年开始） 总的来说， 我国房地产业的现状是：

　国民经济支柱产业， 在政府的宏观调控下有望回归理性发展。 从土地 从土地、 房产两种市场上来分析房产两种市场上来分析1 0

　二、 我国房地产市场的现状及存在的问题（从2011年开始） 土地市场的现状及问题1 、 严格的房地产市场调控政策及不断紧缩的货币政策， 有效地抑制了投资性需求， 促使土地市场降温， 城市地价增速放缓2001

　年以来监测城市商住综合地价与商品房价格及增长率1 1来源：2012年3月2日中国国土资源报

　二、 我国房地产市场的现状及存在的问题（从2011年开始） 2、 流拍流标现象频繁， 底价成交成市场主流。2011年以来， 全国重点城市经营性土地流标率不断走高，平均流标率为9. 65%。

　房地产开发企业拿地更趋谨慎，“地王” 难以重现， 各地土地流拍流标现象频频出现。1 2今年2月北京出让土地为16块， 总出让建筑面积为116. 6万平方米， 土地出让金为42. 22亿元， 平均楼面价为3622.5元每平方米。

　这16宗地块全部底价成交。报2012年3月2日）（来源：

　中国证券

　二、 我国房地产市场的现状及存在的问题（从2011年开始） 3、 土地出让金减少， 影响到地方财政土地出让金当中净收益10%用于保障房， 10%用于教育投资， 10%用于水利， 15%用于农业。

　如果土地出让金减少，净收益减少， 这些所谓10%、 15%的投资也会减少， 就会影响到整个地方的开支响到整个地方的开支1 3

　二、 我国房地产市场的现状及存在的问题（从2011年开始） 土地市场的冷清， 一方面是由于房企对调控不放松的预期强烈， 不敢轻易出手拿地； 另一方面是当前部分房企资金链相当紧张， 无力拿地。1 4

　二、 我国房地产市场的现状及存在的问题（从2011年开始） 房产市场的现状及问题1、 在调控政策的作用下， 过热的房产市场已经开始降温万科 、 保利 、 恒大 、 金地、 招商、 富力、 碧桂园、合生创展八大地产龙头企业已经停止土储扩张， 放慢开发节奏， 开源节流。

　同时限购令也一定程度上抑制了炒房投机需求（来源于11年12月30日， 上海证券报）1 5

　二、 我国房地产市场的现状及存在的问题（从2011年开始）2、 楼市库存逼近历史高点， 二线城市库存增速更快。经过一年的调控（限购与限贷）

　， 购房需求受限。京华时报2月17日资料显示， 青岛、 杭州、 宁波一年内库存增加量最大， 均已超过3万套。

　多数二线城市库存量一年内涨幅大于一线城市其中厦门年内涨幅大于一线城市， 其中厦门、 杭州等二线城市几乎翻番。

　一线城市中， 北京库存同比增幅25%， 排名第三。杭州等二线城市几乎1 6

　二、 我国房地产市场的现状及存在的问题（从2011年开始） 3、 新增供应量和保障房供应量的供应力度都将进一步加大， 购房需求的逐步释放很难颠覆目前供大于求的格局自2011年年初以来， 全国多个一、 二线城市执行限购令已满一年一些外地购房者缴纳社保或纳税已超过一年已满一年， 一些外地购房者缴纳社保或纳税已超过一年，符合购房资格， 为市场增加了新的刚性需求。1 7

　二、 我国房地产市场的现状及存在的问题（从2011年开始）4、 部分城市成交量偶有上扬， 但行业整体成交量跌多涨少，楼市依旧处于严冬2月份上海商品住宅周均成交面积同比约上涨30%。

　世联地产公布， 2月20到26日， 武汉市主城区销售新房1300余套环比增幅32%（3月2日经济参考报）套， 环比增幅32%。（3月2日经济参考报）1 821世纪不动产分析师粟日认为， 2月中下旬部分城市楼市成交的回升， 是在原来基数很低情况下的增长， 基础很不牢固。

　非回暖

　二、 我国房地产市场的现状及存在的问题（从2011年开始）5、 部分地方政府大打政策擦边球， 以微调来抵挡限购令带来的财政损失（与土地出让金减少有关）如2011年末， 佛山放松限购政策； 今年芜湖也公布“微调” 政策1 9

　三、 解决问题的对策 土地市场而言地价下跌， 影响地方财政与地方经济大局土地市场继续呈现成交冷清态势。

　国土资源部土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示， 今年全年的土地出让形势难言乐观建议各地方政府及时掌握市场需求乐观， 建议各地方政府及时掌握市场需求， 对出让地块合理定价， 尽量促进土地出让的成交。对出让地块合20

　三、 解决问题的对策 对房产市场而言应从政府、 开发商及消费者三方面来考虑解决问题的对策政府方面：

　已经做出了一系列有效措施政府方面已经做出了限购、 限贷２ 月６ 日至１ ０ 日， 国务院总理温家宝在中南海主持召开五次座谈会， 强调宏调的两个目标（合理回归、 长期稳定）21系列有效措施

　三、 解决问题的对策2月15日发布《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》 （重点抓保障性安居工程为重点的住房用地供地， 与已供土地的开发建设； 调控政策坚决不动摇； 继续落实保障房建设； 重视集体土地建设租赁房试点； 避免市场大起大落， 既防高价地， 也防流标流拍市场大起大落， 既防高价地， 也防流标流拍22

　三、 解决问题的对策李克强在２ 月１ ６ 日出版的今年第４ 期《求是》 杂志上发表《在改革开放进程中深入实施扩大内需战略》 ， 指出逐步扩大房产税改革试点胡锦涛2月20日主持中共中央政治局会议。

　指出今年要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，实施积极的财政政策和稳健的货币政策，23

　三、 解决问题的对策 开发商方面全国调控政策仍然从紧， 楼市调整的格局仍将持续， 降价求量才是开发商生存之道， 回笼现金， 熬过寒冬。24拿地开发， 提前规划、 量力而行伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为， 由于前期拆迁、 材料费用较高， 当前政府储备用地成本很高， 即便是开发商拿地积极性不高， 土地出让底价也不会随着房价的回落而大幅下调。

　三、 解决问题的对策 适当放缓开发节奏虽然大多数房企已经停止扩张土地储备、 并积极的积累现金， 但是已购置的土地还是会被考虑开发， 由于市场不确定性较大， 销售情况较难预测， 所以开发商应根据销售情况确定项目投资额度情况确定项目投资额度25

　三、 解决问题的对策 消费者理性看待政府与开发商的一切举措， 政府宏调是个中长期过程， no暴跌暴涨, 开发商楼市回暖炒作， “一成首付” 等，小心欺诈26

　 结束， 谢谢！27

篇四：新常态下东莞市房地产市场现状分析与思考

现 代 交 际 • 2 0 1 7 年 1 3 期当前我国房地产市场存在的问题及对策探析周媛媛(沈阳师范大学马克思主义学院辽宁沈阳110034)摘 要 ：

　自党的十八届六中全会以来，我国转变了房地产市场调控思路，房地产市场调控机制中的行政干预 逐步弱化，市场手段越发明显。随着我国房地产市场的迅速发展，结构性矛盾日益彰显，并伴有地区差异、供 需失衡、监管失控等现象。本文通过对上述问题进行分析，提出了相应的解决对策，以求为当前及未来我国房 地产市场良好发展有所助益。关 键 词 ：

　房地产市场存在问题优化对策中 图 分 类 号 ：

　F 2 9 3 文 献 标 识 码 ：

　A 文 章 编 号 ：1009-5349 (2017) 13-0032-02美 国 次 贷 危 机 带 来 全 球 金 融 危 机 的 历 史 教 训 是 值 得 深 思 的 。我 国 房 地 产 市 场 正 处 于 一 个 方 兴 未 艾 的 时 期 ，连续 几 年 来 我 国 房 价 居 高 不 下 ，政 府 陆 续 提 出 的 相 关 政 策 依 然 不 能 缓 解 房 价 高 企 的 状 况 。

　因 而 ，我 们 有 必 要 挖 掘 房 地 产 市 场 发 展 中 潜 在 的 问 题 ，并 且 找 到 行 之 有 效 的 解 决 对 策 ， 以 确 保 我 国 房 地 产 市 场能够健康而稳定地发展。一、我国房地产市场发展中存在的主要问题(一 ）

　地区发展不平衡近 年 来 ，我 国 房 地 产 市 场 发 展 规 模 与 增 长 速 度 的 地 区 差 异 愈 加 凸 显 。这 种 差 异 主 要 表 现 为 ：与 中 部 地 区 和 西 部 地 区 相 比 ，东 部 地 区 的 房 屋 施 工 面 积 和 房 屋 竣 工 面 积 都 占 据 较 高 比 例 。笔 者 认 为 ，造 成 这 种 地 区 差 异 化 的 主 要 原 因 是 东 部 地 区 的 房 地 产 市 场 起 步 较 早 ，并 且 经 济 发 展 水 平 较 高 。而 中 部 地 区 的 增 长 速 度 虽 不 及 东 部 地 区 ，但 较 之 全 国 平 均 水 平 而 言 ，还 是 维 持 着 领 先 地 位 。在 这 种 地 区 差 异 的 影 响 下 ，东 部 地 区 的 土 地 储 备 状 态 越 发 紧 张 ，房 地 产 价 格 的 上 涨 与 竞 争 也 愈 演 愈 烈 ，一 些 房 地 产 开 发 商 陆 续 向 中 部 地 区 和 西 部 地 区 进 行 移 动 ，房 地 产 市 场 的 地 区 结 构 状 况 因 此 而 出 现 明 显 的 改 变 ，加 之 中 部 地 区 经 济 水 平 的 不 断 提 高 ， 导 致 中 部 地 区 的 房 地 产 市 场 的 发 展 速 度 后 来 居 上 ，超越了 东 部 地 区 与 西 部 地 区 。(二 ）

　市场供需不对称我 国 房 地 产 市 场 在 迅 速 发 展 过 程 中 的 结 构 性 矛 盾 愈 发 明显。具 体 来 讲 ，产 品 结 构 与 市 场 供 需 不 对 称 ，低 价 位 的 经 济 适 用 房 供 应 量 较 少 ，而 高 档 商 品 房 的 数 量 过 多 、比重 过 高 ，由 此 导 致 了 高 档 商 品 房 供 过 于 求 的 状 况 。

　以整体上 的 供 求 关 系 为 尺 度 ，经 济 适 用 房 的 供 应 数 量 明 显 短 缺 ，必 然 导 致 房 地 产 市 场 出 现 结 构 性 泡 沫 ，不 利 于 我 国 房 地 产 市 场 的 进 一 步 完 善 。另 外 ，在 推 动 我 国 经 济 持 续 、健 康 、稳 定 发 展 中 ，把 握 我 国 房 地 产 市 场 的 合 理 投 资 比 例 扮 演 着 不 可 或 缺 的 重 要 角 色 。基 于 我 国 房 地 产 市 场 的 现 阶 段 发 展 机 制 有 待 健 全 ，一 些 房 地 产 投 资 商 盲 目 的 投 资 行 为 ，造成我 国 房 地 产 市 场 投 资 比 例 失 调 ，也 严 重 影 响 了 当 前 经 济 形 势 的发展。(三 ）

　中介行为不规范我 国 房 地 产 市 场 的 完 善 与 中 介 服 务 息 息 相 关 。在我国 房 地 产 市 场 逐 渐 繁 荣 的 今 天 ，房 地 产 中 介 服 务 机 构 也 随 之而 进 步 。我 国 房 地 产 中 介 服 务 机 构 的 形 式 较 为 多 样 ，例如 房 地 产 咨 询 机 构 、房 地 产 价 格 评 估 机 构 、房 地 产 经 纪 机 构 等 。这 些 机 构 对 于 我 国 房 地 产 市 场 的 良 好 发 展 起 到 举 足 轻 重 的 作 用 。但 是 ，在 巨 大 的 利 润 驱 使 下 ，大 量 经 营 者 涌 人 这 一 行 业 ，也 由 此 引 发 了 许 多 问 题 。具 体 来 说 ，一 些 房 地 产 中 介 服 务 企 业 在 缺 乏 合 法 经 营 执 照 的 情 况 下 ，通 过 伪 造 信 息 来 谋 取 私 利 ，并以 提 高 标 准 收 费 价 格 的 手 段 中 饱 私 囊 。

　在 制 定 合 同 内 容 方 面 ，以 模 棱 两 可 的 态 度 来 削 弱 合 同 的 制 约 作 用 。

　以 上 现 象 都 充 分 反 映 了 中 介 行 为 不 规 范 对 我 国 房 地 产 市 场 发 展 的 不 利 影 响 。(四 ）监管体系不健全针 对 近 年 来 房 价 居 高 不 下 的 现 状 ，国 家 陆 续 出 台 相 关 调 控 政 策 ，但 始 终 收 效 甚 微 。究 其 原 因 ，我 国 房 地 产 市 场 监 管 体 系 不 健 全 这 一 因 素 不 容 小 觑 。迄 今 为 止 ，在 我 国 房 地 产 市 场 监 管 体 制 亟 待 完 善 的 情 况 下 ，要 致 力 于 市 场 监 控 这 一 环 节 ，让 消 费 需 求 带 动 投 资 的 积 极 影 响 充 分 展 现 ，进 而 国 家 对 于 房 地 产 市 场 出 台 的 一 系 列 政 策 在 实 际 落 实 中 频 频 受 阻 ，加 之 一 些 房 产 企 业 在 利 益 的 驱 使 下 也 具 备 相 应 的 蒙 混 过 关 的 方 法 以 及 政 策 本 身 并 非 完 美 无 缺 。这 些 多 重 原 因 导 致 了 国 家 政 策 无 法 行 之 有 效 ，从 而 不 能 彻 底 地 改 善 房 地 产 市 场 的 现 状 。

　由 此 观 之 ，健 全 房 地 产 市 场 监 管 体 系 势 在 必 行 。二、促进我国房地产市场发展的优化对策我 国 房 地 产 市 场 的 发 展 与 国 民 经 济 的 平 稳 运 行 密 不 可 分 ，必 须 给 予 重 视 。为 了 避 免 我 国 房 地 产 市 场 在 发 展 的 过 程 中 出 现 过 冷 或 过 热 的 情 况 ，市 场 运 作 与 政 府 干 预 必 须 两 手 都 要 抓 ，而 且 两 手 都 要 硬 。笔 者 认 为 ，要 想 推 动 我 国 房 地 产 市 场 持 续 、健 康 、稳 定 地 发 展 ，找 到 行 之 有 效 的 解 决 对 策 则 是 刻 不 容 缓 。(一 ）完善土地供应制度基 于 近 年 来 土 地 市 场 供 求 失 衡 的 形 势 ， 改 善 土 地 供 需 结 构 并 使 之 适 应 市 场 对 于 我 国 房 地 产 业 的 发 展 前 景 有 一 定 的推动 作 用 。因 此 ，政 府 健 全 土 地 供 应 体 制 ，转 变 土 地 供 应 结 构 尤 为 关 键 。

　目 前 来 看 ，我 国 一 些 城 市 的 地 价 、房价 大 幅 攀 升 ，尤 其 以 北 上 广 等 经 济 发 展 迅 速 的 地 区 最 为 显 著 。

　为 了 更 好 地 调 整 土 地 供 应 结 构 ，除 了 要 参 照 经 济 状 况 与 市 场 需 求 来 恰 当 地 把 握 土 地 供 应 数 量 ， （下转第 3 1 页）作者简介 ：

　周媛媛，沈阳师范大学马克思主义学院，硕士，研究方向：马克思主义中国化研究

　《热 河 日 记 》 中的长白 山民俗 31候 ，他 便 以 敏 锐 的 眼 光 观 察 了 边 陲 小 镇 的 牛 车 、交 通 、器 物 和 房 屋 等 方 面 ，真 切 地 感 受 到 清 代 文 化 优 于 朝 鲜 的 地 方 。

　栅 外 ，“羊 豕 弥 山 ，朝 烟 缭 青 ”，栅 内 ， “人 家 不 过 二 三 十 户 ，莫 不 雄 深 轩 鬯 ”。从这样的记载我们可以看得出来长白 山 区 百 姓 的 居 住 习 惯 ：一 是 依 山 谷 而 居 住 。满 族 人 精 通 射 猎 ，以 采 集 和 捕 获 野 兽 为 主 要 生 活 来 源 ，当 他 们 由 长 期 的 马 背 生 活 转 为 定 居 之 后 ，依 然 不 能 改 变 的 是 其 传 统 的 生 活 习 惯 ，即 依 山谷而 居 的 习 俗 。二 是 以 栅 相 围 。长 白 山 地 区 是 猛 兽 出 没 较 为 频 繁 的 地 方 ，在 《渡江 录 》 中 朴 趾 源 记 载 了 这 样 的 事 情 ：

　“既黄昏 ……军 牢 吹 角 一 声 ，则 三 百 余 人 齐 声 呐 喊 ，所 以 警 虎 也 。

　竟 夜 如 此 。” 这样的一种警虎行为是为了防范猛兽对人畜的 伤 害 ，因 而 用 木 材 联 成 栅 而 围 住 房 屋 也 是 比 较 有 效 的 方 法 。

　这应 该 就 是 满 族 人 居 住 处 以 栅 相 围 的 一 个 重 要 的 原 因 。三 是 房 屋 多 高 大 ，屋 顶 覆 盖 苫 草 。朴 趾 源 在 文 中 多 次 记 载 了 长 白 山 区 的 房 屋 以 苫 草 覆 盖 高 大 房 屋 ，如 ：“栅门覆 以 苫 草 ，板 扉 深 锁 。” “至 栅 外 ，望 见 栅 内 闾 阎 皆 高 起 五 梁 ，苫 草 覆 盖 … …” 这 与 长 白 山 区 满 族 为 主 的 居 民 勇 敢 、 强 悍 而 豁 达 的 性 格 有 着 很 大 的 关 系 ，形成了 “屋 脊 穹 崇 ”“雄 深 轩 鬯 ” 的 建 筑特点。四是大量饲养猪。长 白 山 区 百 姓 有 养 猪 和 放 猪 的 习 俗 ， 其 中 如 “羊 豕 弥 山 ，朝 烟 缭 青 ” 等 记 载 充 分 说 明 了 这 一 点 。《后 汉 书 》 记 载 ：

　“挹 娄 ，古 肃 慎 之 国 也 ……好 养 豕 ， 食 其 肉 ，衣 皮 。” 可 见 ，养猪是长白山区先人生产生活的一 部 分 。从 满 族 人 喜 欢 食 用 猪 肉 的 习 俗 来 看 ，长 白 山 区 的 满 族 应 该 是 一 个 较 早 就 开 始 驯 养 猪 的 民 族 。以 上 是 对 《热河日记》 中 长 白 山 区 的 民 俗 进 行 的 简 单 概 括 ，这 些 多 姿 多 彩 的 民 族 风 俗 不 仅 折 射 出 了 当 时 的 历 史 和 社 会 的 多 种 形 态 ，更 是 一 份 宝 贵 的 生 活 艺 术 和 精 神 文 化 ， 充 满 着 浓 厚 的 民 俗 风 情 。参 考 文 献 ：[ 1 ] 朴 趾 源 . 热 河 日 记 [ M ] . 朱 瑞 平 校 点 .上 海 书 店 出 版 社 ，1997.[ 2 ] 许 明 哲 . 朴 趾 源 《热 河 日 记 》 的 文 化 阐 释 [ D ]. 延 边 大 学 ，2009.[ 3 ] 马 靖 妮 . 热 河 日 记 中 的 中 国 形 象 研 究 [ D ] . 中央 民 族 大 学 ，2006.责任编辑：杨国栋(上接第 3 2 页）还 要 遵 循 市 场 细 分 的 原 则 ，对 于 用 途 迥 异 的 土 地 在 供 应 量 和 储 备 量 上 进 行 适 当 的 调 整 ，进 而 来 改 善 土 地 市 场 供 需 不 对 称 的 情 况 。具 体 来 说 ，可 以 将 高 档 商 品 房 的 数 量 控 制 在 合 适 的 范 围 内 ，并 以 人 们 的 住 房 需 求 为 指 标 适 度 地 提 高 经 济 适 用 房 的 供 应 量 。(二 ）

　正确引导投资方向为 了 避 免 房 地 产 投 资 商 随 波 逐 流 ，造 成 房 地 产 市 场 投 资 比 例 失 调 、投 资 总 量 过 剩 的 不 良 后 果 ，引 领 房 地 产 投 资 商 明 确 投 资 方 向 ，妥 善 地 运 用 经 济 杠 杆 原 理 付 诸 实 践 ，加 之 政 府 政 策 的 引 导 和 制 约 ，从 而 着 重 于 房 地 产 市 场 的 宏 观 调 控 。针 对 高 回 报 率 吸 引 大 量 投 资 商 盲 目 地 进 行 投 资 ，导 致 我 国 房 地 产 市 场 在 投 资 比 例 和 投 资 总 量 方 面 出 现 一 系 列 问 题 ，政 府 既 可 以 凭 借 金 融 手 段 来 控 制 速 度 ，又 可 以 通 过 土 地 规 划 来 掌 握 规 模 ，还 能 够 利 用 经 济 杠 杆 的 原 理 来 平 衡 供 求 关 系 ，以居民住房需求来衡 量 房 地 产 业 的 开 发 量 。(三 ）

　规范中介机构行为近 年 来 ，我 国 部 分 地 区 的 房 地 产 市 场 发 展 趋 势 较 好 ， 这 就 为 房 地 产 中 介 服 务 机 构 提 供 了 明 显 的 机 会 。然 而 ，一 些 中 介 服 务 机 构 的 工 作 人 员 素 质 较 低 ，利 用 不 正 当 的 手 段 谋 取 私 利 ，往 往 造 成 业 主 的 权 益 受 到 侵 害 。

　由 此 可 见 ， 中 介 服 务 机 构 在 其 工 作 人 员 的 选 择 上 要 严 格 把 关 ，最 好 能 够 进 行 职 前 培 训 。这 样 不 仅 可 以 丰 富 工 作 人 员 的 相 关 专 业 知 识 ；更 为 重 要 的 是 ，使 其 对 自 身 的 本 职 工 作 富 有 认 同 感 与 责 任 感 。另 外 ，完 善 我 国 涉 及 房 地 产 中 介 服 务 机 构 的 相 关 法 律 法 规 ，或 是 成 立 类 似 于 消 费 者 协 会 那 种 为 消 费 者 服 务 的 房 地 产 中 介 机 构 专 业 协 会 ，为 消 费 者 申 诉 提 供 一 个 妥 帖 的 平 台 ，严 惩 中 介 工 作 人 员 的 违 法 行 为 ，都 能 够 起 到 规 范 房 地 产 中 介 机 构 的 效 果 。(四 ）

　加强房价宏观调控造 成 我 国 房 地 产 市 场 过 热 、房 价 快 速 增 长 的 因 素 较 多 ，除了土地本身资源以外，房地产开发商借由政府政策的 弊端改变供给量使得供不应求来趁机提高房价等投机炒房行 为也是有迹可循。综 上 所 述 ，势 必 要 加 强 政 府 的 宏 观 调 控 ， 以达到平衡房价的效果。一 方 面 ，要将土地价格和拆迁费用 调节到一个合理的范围内，也可以从信贷控制上来遏制房地 产 开 发商的投机行为；另 一 方 面 ，用 提 高 银 行 首 付 的 方 式 ， 对 倒 房 、捂 房 、炒房等个人投机行为进行抵制。最 后 ，要引 导人们形成正确的住房观念、投资理念以及风险意识。(五 ）健全监控管理体系加 强 对 房 地 产 市 场 的 管 理 和 服 务 工 作 ，进 一 步 健 全 我 国 房 地 产 市 场 的 监 控 管 理 体 系 ，对 于 房 地 产 市 场 中 存 在 的 违 法 违 规 行 为 进 行 严 厉 打 击 ，着 力 维 护 消 费 者 的 合 法 权 益 不 受 侵 害 ，并 使 房 地 产 市 场 运 行 井 然 有 序 。除 此 之 外 ，针 对 房 地 产 相 关 的 法 律 法 规 需 要 进 一 步 加 以 完 善 ，而 房 地 产 开 发 商 也 应 该 自 觉 规 范 其 自 身 经 营 行 为 ，可 以 设 立 房 地 产 开 发 企 业 信 誉 测 评 体 系 ，以 公 正 公 开 为 原 则 ，并 向 社 会 公 布 ，让 房 地 产 开 发 企 业 经 营 透 明 化 。如 此 一 来 ，不 仅 能 够 挖 掘 出 一 大 批 信 誉 良 好 的 房 地 产 开 发 企 业 ，还 可 以 对 一 些 信 誉 不 良 、经 营 不 善 的 房 地 产 开 发 企 业 进 行 整 顿 与 治 理 ， 从 而 为 我 国 房 地 产 市 场 的 健 康 发 展 营 造 一 个 良 好 的 氛 围 。参 考 文 献 ：[ 1 ] 倪 鹏 飞 .中 国 住 房 发 展 报 告 （2014-2015) [ M ].社 会 科 学 文 献 出 版 社 ，2014.[ 2 ] 陈 渝 文 .房 地 产 过 快 上 涨 的 原 因 与 房 产 政 策 之 刍 议 [ J ] . 财 经 论 坛 ，2010 (10).[ 3 ] 王斯琛. 我 国 房 地 产 泡 沫 现 象 的 成 因 与 对 策 [ J ]. 江 西 金 融 职 工 大 学 学 报 ，2010 (12).责任编辑：杨国栋

篇五：新常态下东莞市房地产市场现状分析与思考

21.72021年深圳市房地产市场研究分析报告（上半年）（下）

　【成交分析】

　上半年深圳商品住宅总成交面积225.43万㎡ ㎡2021年上半年，深圳商品住宅总成交面积255.43万㎡，其中， 1月份成交面积达到峰值，达到81.46万㎡。在各区表现方面，全市为宝安区成交面积最大，上半年总计成交商品住宅71.03万㎡，占比27.81%。数据来源：中指数据库81.46 32.96 51.09 35.30 26.53 28.08 0.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.0090.0001020304050607080902020年1月 2020年2月 2020年3月 2020年4月 2020年5月 2020年6月2021年上半年各区一手住宅每月成交面积（万 ㎡）龙岗区 盐田区 坪山区 龙华区 光明区 罗湖区福田区 南山区 宝安区 大鹏新区 深汕合作区 合计

　【成交分析】

　上半年宝安区成交面积最多，福田区成交均价最高数据来源：中指数据库龙岗, 17.40%盐田,2.39%坪山区, 13.39%龙华区, 13.00%光明区, 9.01%罗湖区, 1.69%福田区, 0.80%南山区, 8.83%宝安区, 27.81%大鹏新区1.78%深汕合作区, 3.90%2021年上半年各区一手住宅成交面积占比龙岗盐田坪山区龙华区光明区罗湖区福田区南山区宝安区大鹏新区深汕合作区1.51 2.10 6.65 5.00 4.03 4.30 5.96 5.73 10.75 11.30 9.19 0.002.004.006.008.0010.0012.00上半年各区成交均价（万元/ ㎡）

　【成交分析】

　上半年各区每月成交均价走势盘点，福田南山罗湖稳居前三0200004000060000800001000001200001400002021年1月 2021年2月 2021年3月 2021年4月 2021年5月 2021年6月2021年上半年各区一手住宅每月成交均价（元/ ㎡）深汕合作区坪山区龙华区光明区大鹏区龙岗区宝安区盐田区南山区福田区罗湖区数据来源：中指数据库

　【成交分析】

　上半年全市商品住宅共成交26140套，销售额1463.54亿元上半年全市商品住宅共成交26140套，同比去年上涨56.04%，销售额1463.54亿元，1月份成交套数上半年月成交最高水平，3月份市场稍微回暖，销售情况小幅回升，第二季度销量持续下降。835634345305350226772866448.11 188.82 284.82 216.56 154.83 170.40 0.0050.00100.00150.00200.00250.00300.00350.00400.00450.00500.0001000200030004000500060007000800090002021年1月 2021年2月 2021年3月 2021年4月 2021年5月 2021年6月2021年上半年一手商品住宅每月销售套数与金额销售套数(套) 销售额(亿元)数据来源：中指数据库

　价格表现——上半年深圳商品住宅成交均价为59382元/ ㎡，较年同期的55733元/ ㎡上升6.55%影响因素——第一季度主力成交为满京华云著、中海阳光橡树园、万科启城、等刚需项目；随着天健悦桂府、龙光前海天境、尖岗山壹号花园、鸿荣源壹城中心等改善项目在3月后大量网签备案，整体均价随之拉高。【成交均价】

　上半年深圳市商品住宅均价为59382元/㎡ ㎡49647477885162455287 5495154874492705560256068576036091462509617520100002000030000400005000060000700002020下半年-2021上半年深圳市商品住宅成交均价 (元/ ㎡)数据来源：中指数据库

　2021年上半年面积-总价成交比例交叉表(套数比例，％)注：数据来源，中指数据库，在套总数上与规土委存在一定误差80 ㎡以下（小户型）80-100㎡ ㎡（居家型）100-120㎡ ㎡（改善型）120-140㎡ ㎡（享受型）140-200㎡ ㎡（豪华型）200 ㎡以上（奢享型）套数比例（％）300万以下 4.94% 1.79% 1.53% 0.37% 0.14% -- 9.04%300-450万 5.35% 30.78% 1.79% 0.07% 0.21% -- 38.19%450-600万 1.10% 16.73% 6.38% 1.39% 0.33% -- 25.94%600-750万 0.76% 2.29% 2.87% 1.65% 1.00% -- 8.57%750-1000万0.12% 3.60% 2.98% 1.23% 0.52% 0.02% 8.46%1000-1500万-- 0.32% 3.8% 2.36% 0.92% 0.07% 7.35%1500-2000万-- -- 0.22% 0.52% 0.82% 0.03% 1.59%2000万以上 -- -- -- -- 0.65% 0.22% 0.87%套数比例（％）12.25% 55.51% 19.45% 4.94%% 4.86% 0.33% 100.00%2021年上半年总价段产品成交结构对比（％）2021年上半年面积段产品成交结构对比（％）【成交结构】

　80-100 ㎡、300-450万总价段为市场成交主力12.2555.5119.454.944.860.330 10 20 30 40 50 6080㎡以下（小户型）80-100㎡（居家型）100-120㎡（改善型）120-140㎡（享受型）140-200㎡（豪华型）200㎡以上（奢享型）9.0438.1925.948.578.467.351.590.730 10 20 30 40 50300万以下300-450万450-600万600-750万750-1000万1000-1500万1500-2000万2000万以上数据来源：中指数据库

　0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.35 0.00 0.00 10.74 0.00 0.00 0.00 5.22 1.02 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.18 0.07 0.41 1.06 1.32 1.28 9128300 000 096069988079680991511 9224089521-200000200004000060000800001000001200000.002.004.006.008.0010.0012.002020.6-2021.6罗湖区一手住宅供销情况供应面积(万㎡) 成交面积(万㎡) 成交均价（元/㎡）时间供应量（万 ㎡）成交量（万 ㎡）成交均价（元/ ㎡）2020年上半年 0 4.81 881742020年下半年 0.35 0 02021年上半年 15.96 4.32 91914环比变化 4460% - -同比变化 - -10.19% 4.24%注：因中指数据库分区数据存在误差，故区域数据与规土委公布数据有所出入，最终数据以规土委公布数据为准。【各区分析】

　罗湖区：新增供应15.96万 ㎡，成交4.32万 ㎡，均价为91914元/㎡ ㎡ 上半年，罗湖新增供应15.96万 ㎡，成交423套，成交面积4.32万 ㎡，同比下降10.19%，主要成交来自【华润笋岗中心】。 价格方面，上半年成交均价为91914元/ ㎡，同比上升4.24%。数据来源：中指数据库

　【各区分析】

　福田区：无 新增供应，成交0.93万 ㎡，均价为112972元/㎡ ㎡时间供应量（万 ㎡）成交量（万 ㎡）成交均价（元/ ㎡）2020年上半年 0 3.98 1155432020年下半年 2.8 1.23 1056622021年上半年 0 0.93 112972环比变化 -100.00 -24.39% 6.92%同比变化 - -76.63% -2.23%0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.80 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.47 0.18 0.34 0.09 0.04 0.06 0.53 0.93 0.39 0.55 0.13 0.02 0.02 95779995529574694400 938799864511743911564411116011070011424993733900680200004000060000800001000001200001400000.000.501.001.502.002.503.002020.6-2021.6福田区一手住宅供销情况供应面积(万㎡) 成交面积(万㎡) 成交均价(元/㎡) 上半年，福田无新增供应，成交154套，成交住宅面积为0.93万 ㎡，环比下降24.39%，同比下降76.63%，主要成交来自【天健天骄南苑】。 价格方面，上半年成交均价为112972元/ ㎡，环比上升6.92%，同比下降2.23%。注：因中指数据库分区数据存在误差，故区域数据与规土委公布数据有所出入，最终数据以规土委公布数据为准。数据来源：中指数据库

　【各区分析】

　南山区：新增供应34.82万 ㎡，成交22.55万 ㎡，均价为107461元/㎡ ㎡时间供应量（万 ㎡）成交量（万 ㎡）成交均价（元/ ㎡）2020年上半年 0 18.38 970802020年下半年 35.32 5.03 892232021年上半年 34.82 22.55 107461环比变化 -1.42% 348.31% 20.44%同比变化 - 22.69% 10.69%0.00 0.00 0.00 6.46 8.04 20.82 0.00 27.41 0.00 0.00 0.00 7.41 0.00 1.06 0.36 0.29 0.27 1.10 1.58 1.43 5.43 2.11 4.17 4.42 3.15 3.28 90224 96110 97026 95639 84425 86726 87198 107352 106425 107018 108929 107715 106748 0200004000060000800001000001200000.005.0010.0015.0020.0025.0030.002020.6-2021.6南山区一手住宅供销情况供应面积(万㎡) 成交面积(万㎡) 成交均价(元/㎡) 上半年，南山新增供应34.82万㎡ ㎡ ，成交1956套，成交住宅面积为22.55万 ㎡，环比上升348.31%，同比上升22.69 %，主要成交来自【华润城】。 价格方面，上半年成交均价为107461元/ ㎡，环比上升20.44 %，同比上升10.69 %。注：因中指数据库分区数据存在误差，故区域数据与规土委公布数据有所出入，最终数据以规土委公布数据为准。数据来源：中指数据库

　时间供应量（万 ㎡）成交量（万 ㎡）成交均价（元/ ㎡）2020年上半年 3.83 9.25 494412020年下半年 13.24 6.30 535732021年上半年 0 6.10 57257环比变化 -100% -3.17% 6.88%同比变化 -100% -34.05% 15.81%3.83 0.00 1.25 1.86 0.00 7.68 2.45 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1.12 1.32 0.89 0.99 1.48 1.14 0.48 1.13 0.40 1.14 1.18 1.29 0.96 498424944252557532165581456119547625532556660571165773657956584074400046000480005000052000540005600058000600000.001.002.003.004.005.006.007.008.009.002020.6-2021.6盐田区一手住宅供销情况供应面积(万㎡) 成交面积(万㎡) 成交均价(元/㎡)注：因中指数据库分区数据存在误差，故区域数据与规土委公布数据有所出入，最终数据以规土委公布数据为准。 上半年，盐田无新增供应，成交637套，成交住宅面积为6.10万 ㎡，环比下降3.17%,同比下降34.05%，主要成交来自【鹏广达山海四季城】。 价格方面，上半年成交均价为57257元/ ㎡，环比上升6.88 %，同比15.81 %。【各区分析】

　盐田区：无新增供应，成交6.10万 ㎡，均价为57257元/㎡ ㎡数据来源：中指数据库

　时间供应量（万 ㎡）成交量（万 ㎡）成交均价（元/ ㎡）2020年上半年 0 16.06 693782020年下半年 99.89 42.6 619332021年上半年 20.11 70.03 59570环比变化 -79.87% 64.39% -3.82%同比变化 - 336.05% -14.14%0.00 24.09 7.28 6.86 30.75 30.91 11.33 0.00 0.00 0.00 1.35 7.43 2.36 3.07 7.91 4.35 13.86 11.05 23.71 11.51 16.67 10.59 4.07 4.48 679617007263006704536047556275 572145561559011622727546973245010000200003000040000500006000070000800000.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.002020.6-2021.6宝安区一手住宅供销情况供应面积(万㎡) 成交面积(万㎡) 成交均价(元/㎡) 上半年，宝安新增供应20.11万㎡ ㎡ ，成交7091套，成交住宅面积70.03万 ㎡，环比上升64.39%，同比上升336.05%，成交主要来自【满京华云著】。 价格方面，上半年宝安成交均价59570元/ ㎡，环比下降3.82 %，同比下降14.14 %。注：因中指数据库分区数据存在误差，故区域数据与规土委公布数据有所出入，最终数据以规土委公布数据为准。【各区分析】

　宝安区：新增供应20.11万㎡ ㎡ ，成交70.03万 ㎡，均价59570元/㎡ ㎡数据来源：中指数据库

　【各区分析】

　龙华区：新增供应13.27万㎡ ㎡ ，成交33.21万 ㎡，均价66473元/㎡ ㎡时间供应量（万 ㎡）成交量（万 ㎡）成交均价（元/ ㎡）2020年上半年 4.78 18.42 579762020年下半年 76.31 52.4 671832021年上半年 13.27 33.21 66473环比变化 -82.61% -36.62% -1.06%同比变化 177.62% 80.29% 14.66%4.7817.0121.5718.4406.2613.0320181.340010.111.8202.983.088.0412.019.2112.577.49440615.694.124.712.213.043.4460469 6093966596722307008366858583666191468252694187258671618733640100002000030000400005000060000700008000005101520252020.6-2021.6龙华区一手住宅供销情况供应面积(万㎡) 成交面积(万㎡) 成交均价(元/㎡)数据来源：规土委，中指数据库注：因中指数据库分区数据存在误差，故区域数据与规土委公布数据有所出入，最终数据以规土委公布数据为准。 上半年，龙华新增供应面积13.27万 ㎡，成交3489套，成交住宅面积33.21万 ㎡，环比下降36.62%，同比上升80.29%。主要成交来自【万科启城家园】。 价格方面，上半年龙华成交均价66473元/ ㎡，环比下降1.06 %，同比上升14.66 %。

　【各区分析】

　光明区：新增供应3.75万 ㎡，成交23.02万 ㎡，均价50047元/㎡ ㎡时间供应量（万 ㎡）成交量（万 ㎡）成交均价（元/ ㎡）2020年上半年 13.63 12.64 475902020年下半年 64.69 60.57 529882021年上半年 3.75 23.02 50047环比变化 -94.20% -61.99% -5.55%同比变化 -72.49% 82.12% 5.16%20.32 9.45 6.18 3.75 0.00 1.90 5.57 7.66 10.17 13.15 16.24 7.78 8.64 3.61 5.74 2.71 1.95 0.37 47529 50038 51159 52921 54495 54716 50792 50153 50293 50598 48991 49128 49247 42000440004600048000500005200054000560000.005.0010.0015.0020.0025.002020.6-2021.6光明区一手住宅供销情况供应面积(万㎡) 成交面积(万㎡) 成交均价(元/㎡)数据来源：规土委，中指数据库 上半年，光明新区新增供应3.75万㎡ ㎡ ,成交2410套，成交面积23.02万 ㎡，环比下降61.99%，同比上升82.12%。主要成交来自【万科光年四季】。 价格方面，上半年成交均价50047元/ ㎡，环比下降5.55 %，同比上升5.16 %。注：因中指数据库分区数据存在误差，故区域数据与规土委公布数据有所出入，最终数据以规土委公布数据为准。

　【各区分析】

　龙岗区：新增供应32.09万㎡ ㎡ ，成交44.45万 ㎡，均价42959元/㎡ ㎡时间供应量（万 ㎡）成交量（万 ㎡）成交均价（元/ ㎡）2020年上半年 45.04 56.19 462772020年下半年 62.76 80.44 429482021年上半年 32.09 44.45 42959环比变化 -48.87% -44.74% 0.03%同比变化 -28.75% -20.89% -25.90%13.56 21.65 11.23 0.00 9.77 10.34 0.00 3.62 4.86 6.03 17.13 17.49 17.01 14.20 11.99 11.84 7.91 8.85 5.33 9.33 7.33 6.57 7.04 46070 44315 43712 43062 42340 41787 40666 43373 42848 42194 42101 44328 43145 37000380003900040000410004200043000440004500046000470000.005.0010.0015.0020.0025.002020.6-2021.6龙岗区一手住宅供销情况供应面积(万㎡) 成交面积(万㎡) 成交均价(元/㎡)数据来源：规土委，中指数据库 上半年，龙岗新增供应32.09万 ㎡，成交4783套，成交面积4...

篇六：新常态下东莞市房地产市场现状分析与思考

W CARBON WORLD 2017/3格。

　模拟开挖支护共分 10 部进行：一是先建立支护在顶部设置锚杆并喷洒混凝土层，二开挖 1.5m ，从第三步开始每步各开挖 1.6m ，再开挖 1m 最后开挖至 -10m 。

　每层锚杆都设置好与上一层间隔 1.7m ，锚杆采用 1-22 二型螺纹钢，灌注 3M 水泥砂浆。3.5 计算结果和数据分析Flac3d 模拟结果显示锚杆支护的最大水平位移发生在基坑中上部，外侧土体产生位移的方向是向着坑内，这样一来背后土体剪切力提高、水平应力降低，而基坑边坡面计坡顶处最大水平位移值是 45mm ，现场测量最大值为 42mm 。

　根据水平位移可以得出沉降最大值是 36mm ，多发生在基坑坡钉且距离开挖边缘 2~6m 。

　锚杆支护结构水平和沉降模拟结果表明，锚杆支护结构变形最大水平位移发生基坑边坡上部， 而沉降发生在坡顶距离开挖边缘一段距离。

　所以根据计算最大的水平位移为 44.01mm ， 开挖时使位移和沉降急剧增大最终达到边坡水平位移达到 42.02mm 便一直处于稳定状态。3.6 根据数据分析选择并制定最佳支护方案根据 Flac3d 中的安全结构稳定性， 利用 SOLVE fos 命令计算出开挖到底时西面坑壁测试安全系数在 1.5 ，所以该支护方案合理可行。4 结 语现如今，随着发展建设需要，深基坑工程逐渐呈现出普遍性和密集型的特点，在实际施工经验越来越丰富的前提下，其理论研究也会更加进一步的完善， 并且在计算机模拟计算软件的辅助之下会呈现出更加具有技术性和科技性， 但是目前施工中存在的一些问题例如土质松软、 地下管线的复杂性等还需要一定的时间解决。

　根据 FLAC 数值分析的结果预先对工程设计总体上有一个全面的认识， 对降低施工的风险性作用很大。

　总体来说深基坑工程在经验与理论两方面的完善之下，工程前景也越来越好。参考文献[1] 申强利，田明磊，陈 俊 . 探讨 FLAC3D 在深基坑开挖与支护数值模拟中的应用 [J]. 河南建材， 2015 （ 2 ）：

　12~13.[2] 徐 凌，陈格际，刘 帅 . 基于 FLAC3D 的深基坑开挖与支护数值模拟应用 [J]. 沈阳工业大学学报， 2016 ， 38 （ 1 ）：

　91~96.[3] 丁 伟，王修蛟，李晨雁，朱常志 . 超载作用下某深基坑工程桩锚支护数值分析 [J]. 土工基础， 2015 ， 04 ：

　51~53+56.收稿日期：

　2017-3-1作者简介：熊 俊（ 1988- ），男，汉族，湖南沅江人，助理工程师，大学本科，主要从事土木工程工作。!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!新常态下房地产业的转型思考黄诗琳 （广西 南宁市 530022）【摘 要】房地产市场经过一段时间的黄金时代，现在正在逐渐进入发展的新常态阶段。进入新常态后，城市间和区域间的房地产市场分化明显，市场形态将向增量和存量同时发展，产品的形态主要向住房与跨界地产并重的方向发展，居民的消费观也在向租赁住房逐步转变，行业的利润也开始下滑到比较平均的水平。要实现房地产市场的包容性增长，转型升级是必要的，以创新为基础，促进房地产转型升级，实现企业、产业、空间和制度四个方面的转型升级，最终形成房地产行业整体的转型升级。本文将对新常态下房地产业的转型升级进行深入的探讨。【关键词】新常态；房地产业；转型升级【中图分类号】F299.23 【文献标识码】A【文章编号】2095-2066（2017）08-0173-02前 言中国经济经过几十年的高速发展，势头良好，一直保持连续增长，但是也出现了内生动力不足、产能过剩、结构失衡等问题。

　中国政府通过提升改革红利，激发内需潜力、保持创新活力三个方面力量的叠加， 来保证经济的平衡发展。

　近几年来，我国房地产行业正在不断集中，房地产市场中的竞争越来越激烈，房地产企业间的层次和距离正在逐步拉大，市场的利润空间被进一步压缩，融资难度加大，房地产企业的经营压力不断增加。

　所以，对房地产市场进行转型和升级是必然趋势，但是转型的方向和方式以及进度的控制是转型中我们应该着重思考的问题。1 新常态下房地产业的转型升级的必要性和紧迫性转型升级是经济社会发展的客观要求。

　中国的经济和社会在几十年的发展中经过几次大的转型升级， 从粗放型增长到集约型增长， 再到调整经济结构和全面协调可持续的经济发展，最后提出了加快转变经济发展方式为主线的工作思路。我们不光要追求发展的速度，还要追求发展的质量和效益，将生态文明建设放到突出的位置上来，形成经济、政治、文化、社会和生态文明总体建设的战略布局。

　几个时期的经济转型都要改变粗放型的发展方式，调整经济结构，使速度和效益更加协调的发展，挖掘出新的经济增长点。转型升级是房地产企业发展的必经之路。

　房地产行业是国民经济中重要的组成部分， 经过多次转型升级， 在扩大内需、增加就业、拉动经济增长、促进城乡建设、改善群众居住条件等方面都起到了重要作用。

　虽然经过多年的快速发展，房地产行业已经逐渐成熟稳定， 但是在快速发展的同时也激发了一些矛盾，比如资源消耗大，浪费严重，住宅产业化水平低，发展方式粗放，管理水平低等，这些都导致了产业发展的基础不够稳定。

　房地产行业转型升级的意识还不够强，缺乏自觉性，中小规模的房地产企业转型升级的脚步还不够快。转型升级能够有效破解资源环境压力。

　目前我国的环境污染严重，生态环境受到了严重的破坏，中国的经济要发展必须要平衡环境和发展之间的关系。

　我国的经济总量虽然居于世界前列，但是产生单位 GDP 的资源能源消耗要大于世界平均水平，我国已经在改变这种高投入、低产出的发展模式，向可持续发展模式转型。

　房地产企业的能源资源消耗比较大，占全社会总能源消耗的比例也非常高， 我国如果要达到同样的建筑节能173DOI:10.16844/j.cnki.cn10-1007/tk.2017.08.113

　LOW CARBON WORLD 2017/3图 1住宅舒适度，付出的能源消耗是世界平均水平的两到三倍，在技术和材料上与发达国家相差甚远。

　所以，通过节能减排、低碳环保转变房地产发展方式， 促进新兴产业升级改造传统房地产行业，能够促进生态文明的建设，解决产能过剩的矛盾，环境破坏的压力，实现稳增长、保民生。转型升级是提升房地产行业发展质量， 应对市场变化的必经之路。

　前几年由于市场配置资源基础性地位确立、土地要素和杠杆的过度放大、市场流动性相对宽松、住房需求逐步攀升、超前消费和过度消费以及投资需求的增加，都导致了房地产行业的快速发展，房地产行业出现了过热的现象。

　但是现在外部环境发生了变化，政府加强了对房地产市场的宏观控制，加大保障性住房的建设，以及投资性购房，市场供需关系变化明显，市场环境变化明显，融资难度加大，市场流动性紧缩，保障性住房优先供地，土地资源竞争加剧。

　随着房地产市场的变化，居民的住房观念也在发生变化，中低价位和中小户型的房产受到了住户的欢迎， 如果房地产企业不转型升级只能被市场所淘汰。

　社会的人口结构和群众思想观念的变化也影响了房地产市场的走向，而且房地产建设的成本越来越高，而对房地产质量的要求也越来越高，施工企业劳动力短缺，难以雇佣合适的工人，这些现象还在不断的加剧。

　一些转型早的房地产企业已经实现了高质量发展， 但是继续延续粗放式发展的企业必然会难以生存。

　所以房地产企业应该尽早转型， 主动转型，不要等到晚了追悔莫及。2 新常态下房地产业的转型的措施（ 1 ）房地产企业管理层面的创新驱动。

　市场的主体是企业，进行企业的转型升级，改变经济增长方式是企业生存和发展中必须要考虑的大事。

　企业应该增加科研资金的投入，增强创新能力的培养，提高企业自身的核心竞争力。

　房地产企业管理要实现的目标为精益化、标准化、联盟化和品牌化。

　精益化是指在房地产开发中进行精益化建设，降低建设成本，提高房地产质量，提高房地产项目的工程管理水平；标准化是指房地产企业在开发产品时要进行标准化建设， 包括客户服务的标准化、企业经营的标准化以及房产建设的标准化等。

　房地产产品不仅要保证高质量，还要严格按照相关标准进行建设，服务上也是如此，通过高标准严要求来提高行业的水平；联盟化是指在房地产产业链上的开发企业、材料供应商、部品集成商、市场研究机构、服务外包企业等组成企业战略联盟，实现企业管理和决策机制以及产品开发的创新升级， 提升企业的经营水平，鼓励房产企业和科研院所之间形成战略联盟关系；品牌化是指企业应该建设企业品牌形象，通过建设品牌资产、管理市场活动以及服务体验等提高消费者满意度， 树立良好的企业形象，树立良好的企业口碑，增强企业的吸引力，推动房地产企业更好地发展。（ 2 ）产业层面的创新驱动。

　大力推进住宅产业化，推进建筑领域的节能减排，建设资源节约型、环境友好型社会。

　以国家住宅产业化基地为基础， 整合优质资源， 完善房地产产业链，培育出一些能力比较强的房地产企业作为行业的领军者。通过发展环保型住宅等来保证房地产行业的可持续发展。

　还可以通过改变人才培养机制来进行房地产业的转型， 采用标准化的运作模式，培养高素质、专业能力比较强、有创新意识的职业经理人， 可以通过建立培训基地培养出一批具有战略眼光和开拓精神的企业家。

　依托校企合作、科研院所合作的平台，进行联合人才培养，吸引更多的高端产业人才到企业进行工作。（ 3 ）空间层面上的创新驱动。

　应该进行多元化房产投资和建设，努力拓展服务空间，将房地产的开发领域从商品住宅向商业地产、旅游地产等方向发展。

　原来房地产企业的盈利模式主要是销售型的，即通过房产的出售来获取一定的利润，可以向持有经营型模式转变。

　房地产开发的区域也可以从热点城市向三四线城市拓展。

　不断拓展服务空间能够逐渐将房地产行业进行正确的定位，更好地发挥相关产业的关联作用，带动社会中房地产产业链中相关行业的发展， 也能够促进相关行业的转型升级。（ 4 ）制度层面的创新驱动。

　技术和制度在房地产行业中发挥着不可替代的作用。

　技术创新在宏观上决定了制度创新和经济增长， 制度创新从微观上讲能够决定技术创新和经济增长。

　所以地方政府在房地产业的转型升级中一定要大力支持创新转型，积极引导企业的管理层面实现发展的目标，并且出台相应措施引导土地、资金等优质资源向房地产企业靠拢。

　创新保障房建设的融资模式，在建设的过程中引入民间资本，建立健全创新激励机制，拓宽融资渠道，建立科学的项目评价体系，在制度层面上实现创新，增强创新驱动力，建立起完整的转型系统。3 总 结经过几年的调整，房地产行业已经步入了新常态状态，在新的发展状态下如何面对激烈的市场竞争而立于不败之地，如何在不断的调整之中找到发展的机遇， 如何在转型中获得更好地发展，这些都是我们应该思考的问题。

　提高转型升级的意识，明确转型升级的方向和目标，树立正确的战略目标，提升企业服务和房地产产品建设质量， 促进房地产行业更好地发展。

　房地产业转型发展任务艰巨， 转型改革要以创新为动力，以科学技术为支撑，强化管理为手段，通过行业的整体努力，促进房地产企业的稳定发展，解决转型中出现的问题，为房地产行业的可持续健康发展作出应有的贡献。参考文献[1] 尤 嘉 . 全球范围经济转型和产业结构调整对我国房地产业的影响[J]. 中国市场， 2015 （ 21 ）：

　84~85.[2] 林凤鸣 . 地产企业—— — 转型或维持现状的两难选择 [J]. 中国房地产业， 2015 （ 6 ）：

　18~21.[3] 成 飞 . 房地产泡沫转化与经济转型结合的设想 [J]. 科技创新与应用，2016 （ 17 ）：

　266.[4] 张仁枫，杨继瑞 . 我国房地产业转型的战略与对策 [J]. 经济纵横，2013 （ 3 ）：

　77~81.[5] 柏文喜 . 发展与转型：房地产业的共同命题 [J]. 中国民商， 2015 ， 33（ 9 ）：

　74~75.收稿日期：

　2017-3-2作者简介：黄诗琳（ 1995- ），男，广西南宁人，现为东南大学土木工程学院工程管理专业 2014 级在读本科生。建筑节能174

篇七：新常态下东莞市房地产市场现状分析与思考

年报-克而瑞研究中心

　2022-06 2022

　年上半年总结与展望 —— 销售篇业绩规模同比降幅逾

　50% ，

　下半年去化压力放大

　企业年报-克而瑞研究中心 2/ 9

　 前言：

　2022 年上半年，中国房地产市场下行压力持续，市场信心不足、叠加疫情影响，市场整体的供求和成交都没有明显转暖的迹象。百强房企业绩表现远不及近年同期，行业TOP100 房企 1-5 月累计业绩规模同比大幅降低 52.3%，较 2020 年同期的降幅也达到27.8%。近 8 成百强房企累计业绩同比降幅高于 30%。

　目前，市场筑底、企业销售表现低迷，短期内房地产市场未有明显改善。上半年规模房企整体目标完成情况不及预期，年内货值供应及销售去化压力放大。随着近期政策面有所缓和、好转，规模房企在三四季度需尽可能加紧货量供应，同时积极配合市场和政策变化，调整营销策略，以提高项目去化率水平。促进销售、回款，盘活资金、改善现金流，进而缓解流动性压力。

　 （一）上半年总结

　一、销售：规模同比降幅逾

　50% ，下半年去化压力放大

　1 1 、业绩：百强房企业绩同比大幅降低逾

　50%

　2022 年上半年，中国房地产市场整体延续了去年以来的下行压力。市场信心不足、叠加部分城市疫情反复，市场整体的供求和成交都没有明显转暖的迹象。百强房企业绩表现相对低迷，远不及近年同期。

　TOP100

　房企前

　5 5

　月的单月业绩规模较

　2021

　年同期均出现同比大幅下降，降幅保持在

　50% 左右的较高水平且逐月扩大。累计业绩来看，1-5 月百强房企仅实现销售操盘金额 23235 亿元，较去年 1-5 月同比大幅降低 52.3%，甚至较 2020 年同期的降幅也达到了27.8%。

　图：

　2022 年

　1 1- - 5 月百强房企单月业绩表现及同比变动（亿元）

　企业年报-克而瑞研究中心 3/ 9

　数据来源：CRIC

　图：

　2022 年

　1 1- - 5 月百强房企累计业绩表现及同比变动（亿元）

　数据来源：CRIC

　企业年报-克而瑞研究中心 4/ 9

　 2 2 、企业：近

　8 成百强房企累计业绩降幅高于

　30%

　从企业表现来看，2022 年上半年绝大多数的规模房企销售表现不佳。虽然 5 月得益于各地的楼市纾困政策，加之“五一”假期期间房企供应放量，推盘及营销积极性都有所提升。但截至 5 月末，绝大多数行业百强房企的累计业绩同比降幅仍十分显著。

　具体来看，百强房企中有近

　8 8

　成企业

　1 1- -5 5

　月的累计业绩同比降幅高于

　30% % ，近

　2 2

　成企业高于

　60% 。除了 TOP10 梯队房企外，其余各梯队房企均有逾 6 成企业的累计业绩降幅大于 45%。仅万达、星河湾、葛洲坝等少数企业实现了规模增长。

　图：

　2022 年

　1 1- - 5 月百强房企各梯队累计业绩同比增速分布

　数据来源：CRIC

　3 3 、目标：业绩完成不及预期，年内供应及去化压力放大

　从企业目标完成情况来看，在公开披露年度目标的规模上市房企中， 多数企业截至5 5

　月末的目标完成率不足

　30% % ，有近半数企业甚至不足

　25% 。绝大多数企业 1-5 月的目标完成度均大幅低于去年同期，部分企业目标完成度较去年同期的降幅大于 15 个百分点。今年以来即使大部分房企选择不公开披露目标，或是已经主动调降了全年目标。

　但目前企业实际的业绩完成情况仍然不及预期，年内货值供应及销售去化压力放大。

　表：

　2022 年

　1 1- - 5 月部分规模上市房企目标完成率及较去年同期的变动情况（亿元）

　企业简称 2022 年 2021 年 目标完成率

　企业年报-克而瑞研究中心 5/ 9

　业绩目标 1-5 月业绩 业绩同比 目标完成率 业绩目标 1-5 月业绩 目标完成率 变动 时代中国 650 223 -40.3% 34.3% 1100 373 33.9% 0.4 pts 碧桂园（权益）

　4550 1506 -39.7% 33.1% 6277 2498 39.8% -6.7 pts 首开股份 1080 341 -33.6% 31.6% 1100 513 46.6% -15.1 pts 滨江集团 1500 450 -35.5% 30.0% 1500 697 46.5% -16.5 pts 越秀地产 1235 346 -15.2% 28.0% 1122 408 36.4% -8.4 pts 中粮大悦城 800 202 -27.5% 25.2% 1000 278 27.8% -2.6 pts 绿城中国（包含代建）

　3300 788 -39.1% 23.9% 3100 1293 41.7% -17.8 pts 招商蛇口 3300 776 -41.5% 23.5% 3300 1326 40.2% -16.7 pts 美的置业 1400 319 -53.8% 22.8% 1500 691 46.1% -23.3 pts 中国金茂 2400 509 -53.8% 21.2% 2500 1102 44.1% -22.9 pts 远洋集团 1400 293 -28.2% 20.9% 1500 408 27.2% -6.3 pts 建业集团（不含代建）

　530 111 -48.6% 20.9% 800 215 26.9% -6 pts 龙湖集团 3000 621 -44.5% 20.7% 3100 1118 36.1% -15.4 pts 保利置业 650 107 -49.0% 16.5% 620 210 33.9% -17.4 pts

　 注：

　除部分备注的企业外，数据口径均为全口径；企业业绩数据来源为企业公告，若无公告数据，

　 则来源为排行榜；碧桂园业绩目标根据可售货值及目标去化率水平估算 数据来源：CRIC、企业公告

　二、营销：五一为营销高点， “ 房产下乡 ” 助力销售

　1 1 、折扣：五一房企营销积极，折扣最高可达

　55 折

　2022

　年二季度房企营销热情回温，多集中在五一黄金周期间。与一季度相比，二季度房企营销活动数量明显增多，多集中在五一黄金周期间，具体来看，春季期间营销较弱，五一期间营销力度明显增加，618 期间营销力度有所减弱 。

　五一期间销活动以集团营销为主，部分房企营销活动连续举办多届。根据 CRIC 统计，仅五一营销期间 TOP30 房企超 6 成都推出了区域和集团层面的营销活动，其中超半数 TOP10 房企推出集团营销活动，如碧桂园“55 购房节”、恒大“五一黄金周大优惠” 和“现房大优惠”均为覆盖全国范围的集团营销，其中“55 购房节”连续三年举办，已成为碧桂园五一期间的常规营销活动，同时在 TOP30 房企中，阳光城 High5 超级购也已连续举办两届。另外，“618”期间世茂“618 盛惠购房节”、龙湖“618 燃动好房节” 也属于集团层面的营销活动，同时龙湖的燃动好房节也已连续举办两届。

　五一期间折扣力度最高可达

　55 折， 618 期间折扣力度减小。整体来看，二季度房企折扣让利刺激购房热情，活动优惠力度较大。五一期间，恒大、龙光、中梁等房企的

　企业年报-克而瑞研究中心 6/ 9

　 基本折扣保持在 85 折左右，碧桂园部分项目最大折扣达到 55 折，弘阳部分项目最大折扣也在 7 折水平；“618”期间房企折扣力度减弱，除世茂部分团购项目达到 8 折，其余房企活动均保持在 9 折以上，与一季度持平。

　 2 2 、渠道：多城渠道占比

　50% 以上，佣金费率持平

　分销渠道依赖仍在，多数城市平均分销渠道成交占比在

　50% 以上。天津市场由市区向外对渠道越来越依赖，整体平均渠道成交占比能达到 80%左右，郑州、昆明、武汉、青岛、福州等多个城市分销渠道成交占比也都超过 60%。由于市场变化，今年年初还基本没有渠道分销的合肥到了 3 月中下旬也开始使用渠道。

　佣金费率整体持平，并没有高涨。整体佣金费率并没有出现大幅上涨。一方面是由于部分城市整体市场分销占比已经很高，这部分市场往往是供大于求的局面，需求相对已经饱和，更高的费率已经难以推动销售。另一方面一些销售不佳的项目，从实际的销售情况来看，佣金费率提高也难以撬动成交增长，且对于这部分项目分销带客也不积极， 开发商反而会取消分销渠道合作或者降低点位。

　表：当前典型城市分销渠道成交占比调研情况

　城市

　渠道占比（% % ）

　城市

　渠道占比（% % ）

　上海 10-15 广州 约 60 成都 约 15 深圳 60-70 厦门 约 30 青岛 60-70 长春 30-40 福州 60-70 苏州 约 50 昆明 约 70 北京 约 50 郑州 约 70 济南 约 50 天津 约 80 武汉 约 60

　 数据来源：

　CRIC 中国房地产咨询决策系统

　3 3 、方式：特价房放量， “ 房产下乡 ” 促销售

　总体来看， 二季度房企营销仍以特价房的形式让利，部分房企社群营销也在持续推进，在首付支付方面也有所创新，整体来看，二季度营销活动呈现出以下几个特点：

　企业年报-克而瑞研究中心 7/ 9

　 特价房放量，恒大、碧桂园五一推超千套特价房。一季度与 618 期间仅推出的少量限量的区域零星特价房，春节期间荣盛湖南、湖北区域推出 10 套特价房源，融创广佛地区推出限量特价房源，“618”期间世茂（南昌）璀璨未来推出 6 套限时特价房，五一期间房企特价房放量明显，恒大推出 2000 套特价现房、8000 套特价期房，碧桂园推出千套特价房源，。

　凑首付减轻支付压力，建 业首次尝试大蒜、小麦换房。市场去化压力大，为减轻首付压力，部分城市出台降首付政策，比如 6 月初河南省出台“楼市非限购城市最低首付20%”，而在企业方面，建业河南地区针对农村客户推出小麦、大蒜抵部分房款营销活动，商丘市民权县建业河畔洋房项目按照小麦 2 元/斤（最高可抵 16 万元）、开封市杞县建业城项目按照大蒜 5 元/斤抵首付的助农活动，缓解首付压力。其中建业城项目表 示，活动推出 16 天成交约 86 万斤大蒜，成交 30 套，达到一定的促销效果。

　直播买房热度不减，房企积极打造

　KOS。根据快手 4 月发布的《信任经济》中提到王贝乐直播卖房的营销案例，2020-2021 年平均每年在快手上卖掉 1000 套房，GMV 达到20 亿元，直播卖房的营销热度再次升高，房企也持续孵化内部“网红主播”。雅居乐自去年“厂牌红人秀”之后，今年 4 月再次举办“地产 2022 年直播大赛”，6 月禹洲集团举办“王牌主播创造营”，不断跟进置业顾问选拔，打造地产营销 KOS。

　持续推进社群营销，金科连续

　14

　年推出夏日限定活动。6 月，金科举办了第 14 届“金粉嘉年华”，本次活动包括“亲子欢乐联盟”、“仲夏夜狂欢”、“成长如此多 FUN” “爱家大换新”、“清凉大作战”、“表白进行时”等 6 大主题，已在重庆、成都、无锡等城市通过亲子运动会、社区歌友会、消防员体验、巨型泡泡秀、特约情侣婚纱照等社群活动，拉近邻里关系。

　 （二）下半年展望

　一、销售：市场复苏尚需时间，下半年供货去化压力放大

　从各城市市场和行业规模房企上半年的整体业绩表现来看，市场筑底、企业销售表现低迷，短期内房地产市场仍显颓势。虽然近期多城市放松限购、限贷，部分城市放松公积金贷款、落地购房补贴，全国稳住经济大盘会议也释放了撑地产的积极信号。

　但在

　企业年报-克而瑞研究中心 8/ 9

　 市场需求及购买力透支、市场信心缺失的背景下，行业下行压力仍然较大，救市效果尚未显现、房地产市场整体复苏尚需时间。

　对企业而言，规模房企上半年业绩同比降幅显著，目标完成度大幅低于往年同期， 下半年货值供应、销售去化压力放大。随着近期政策面和国内疫情形势有所缓和、好转， 一方面，规模房企在三四季度需尽可能加紧货量供应。另一方面，也需积极营销以提高 项目去化率水平。促进销售、回款，盘活资金、改善现金流，进而缓解流动性压力。

　 二、营销：政策松动，市场未修复，房企营销暂持观望态度

　渠道仍是重要手段，当下开发商更需要思考如何搭建互相配合的渠道策略。

　在自渠整体表现一般且佣金费率也不断提高的情况下，对开发商来说渠道分销不仅仅是竞争也是合作的关系。加上疫情催生线上购房热度走高，“天猫好房”等平台持续迭代，不少房企开始入驻，线上“开店”展示房源，促成线上下定等。就目前而言，开发商需要合理分配外部渠道与自有渠道，利用好线上平台增加曝光度、导客量，使各路渠道为自身所用，达到配比效益最大化，完成销售预期。

　长远来看房企产品力口碑是营销利器。

　目前陆续有城市放松限价，

　天津自 7 月 1 日起，全市停止受理限价商品住房资格申请；南通优质房企可在原有价格备案体系基础上，按照“优质优价”的原则进行价格备案，也就是说政策开始鼓励新房开发提升产品品质。加上从渠道调研来看口碑房企如仁恒、龙湖等“老带新” 比例高、渠道分销占比低，也可以看出在 长期来看房屋品质高、产品力过硬，企业品牌口碑形象提升，才是营销硬实力。

　政策层面进一步松动，房企营销目前呈观望态度。从一季度开始中央及地方政府连续发声，到二季度从 4.29 政治局会议后， 地方放松政策频率及力度加码， 上半年有 175 省市相继放松房地产政策。如杭州 4 月和 5 月持续放松限购政策； 郑州放松限贷，下调首付比例；贷款利率下调，58 城执行首套房贷利率 4.25%、二套 5.05%。可以看出整体政策层面托举并用， 但短期内较难修复市场信心， 从618 房企营销折扣可以看出，目前多数房企观望态度明显， 预计房企对后市有明朗预期之后，才会开展新一轮营销动作。

　企业年报-克而瑞研究中心 9/ 9

　 附表：二季度部分房企集团营销活动情况

　营销主题

　企业名称

　活动主题

　活动开始时间

　活动内容

　节日营销

　 中国恒大 五一黄金周 大优惠及现房大优惠

　 2022/4/20 恒大活动期间推出 2000 套特价现房，8000 套特价期房，“五一黄金周大优惠”及“现房大优惠”

　 碧桂园

　 55 购房节

　 2022/4/25 碧桂园活动期间优惠包括 30 岁专属 99 折购房券、5.5 元锁定房源、千套特价房源等， 折扣最高

　55 折

　阳光城

　 High5 超级购

　 2022/4/25 覆盖全 12 个区域百城百盘，活动包含各种到 访礼、成交礼、已经各类线下活动，线上打卡等

　 龙光集团

　 51 现房节

　 2022/4/27 活动期间总裁直播间福利包括购房券等，“现房返场 GO”阶段将推出线上下优惠组合折扣 最高 9 折

　龙湖集团

　 五一狂欢购

　 2022/5/1 龙湖集团首届“五一狂欢购”累计让利约 2 亿元，福利房源 折扣最高

　96 折

　造节营销 中国铁建 520 ...

篇八：新常态下东莞市房地产市场现状分析与思考

006 年东莞市房地产分析报告

　——商铺市场现状调查 关注“ 高回 报” 背 后

　 曾 经有人问 朋 友， 你买商 铺想干什么 ？ 朋 友的 答案是投资 和 出 租。

　当 被问 及出 租给谁时， 朋 友 沉默无 语。

　其实 ， 谁也 不知 道租客是谁， 商 铺能 否 顺利 出 租，那 么 回 报是什么 呢 ？

　 这里想表达的 是， 商 铺惯来以 高回 报的 形 象出 现在投资 领域， 也 正是这一点吸引 了 投资 者的 眼光 。

　然 ， 投资 者亦明 白 ， 回 报与 风险是一个共同 体， 追求高回报就要面对高风险， 稳健的 投入获取合理的 回 报才是明 智 的 抉择， 这也 是笔者提醒和 告 戒投资 者的 原 因 所在。

　 大凡 认为 ， 投资 商 铺决定 因 素就是“ 地段， 地段， 还是地段” ， 但是笔者想说 一句 话， 消 费， 消 费， 还是消 费 。

　 究 其原 因 ， 当 一个区 域商 业量接近或超过消 费力 时， 商 业将最大程度的 分化消 费力 ， 微薄的 消 费市场 如 何支撑购铺的 投资 者， 最终将是空置率的 快速攀升，结果自 然 是“ 旺铺不旺、 回 报无望” 。

　商 铺不是牛奶， 生产多 了 可以 倒 入河中 ，当 产能过多 出 现剩 余库存时， 也 就意味风险系 数在增 大。

　作为 精明 的 投资 者， 完全没有必 要将钱“ 库存” 起来， 苦苦守 候着“ 提款人” 的 到 来。

　 在投资 理财领域时， 有句 行话叫 做“ 先看风险， 再看回 报” 。

　所以 ， 购铺者不宜过于看重租金， 而是细 心 了 解租赁 市场和 消 费 潜力 。

　 正如 商 界有句 箴言：

　“ 愚 者赚今天， 智 者赚明 天” 。

　因 此 ， 在做出 投资 决定前， 要看得远一点 ， 再远一点 。

　2006 年东莞市商铺购方市场现状调查分析

　调 查时间 ：

　2006 年 7 月 05 日

　- 8 月 25 日

　 调 查方法：

　报纸 调 查、 网 站调 查 、 街边问 卷调 查等

　有效样本量：

　349 个

　 商 铺投资 作为 一种 高回 报的 投资 理财工具， 一直为 东 莞投资 人所关注。

　可是商 铺投资 与 住宅 、 写 字楼投资 相 比 ， 它 的 投资 价值组成、 投资 回 报所需 的 技术条件非常 复杂， 如 果没有正确 的 分析判 断， 投资 就难以 成 功 。

　因 此 ， 在东 莞商 铺投资 群体成 为 开发商 定 位楼盘和 营 销 的 重点 ， 本调 查分析就区 域投资 、 装修标准、需 求面积 等方面对东 莞消 费群体进行了 一次专项调 查。

　 [关键词 ]

　区 域投资

　 东 城占 一半

　 调 查结果显示：

　在被访者中 有 293 份样本希望在市区 购买商 铺， 占总 意向 样本数的 84%。

　在东 莞城区 商 铺中 ， 选择购买东 城区 的 样本排在第 一位， 共 145 份，占 349 份样本问 卷的 50%； 其他 依次是莞城区 、 南城区 、 万江区 和 镇区 ， 样本数量分别 为 67 份、 53 份、 28 份和 56 份。

　 从统计数据可以 看出 ， 大部分的 问 卷样本倾向 于城区 商 铺， 且超过五成的 样本有意购买东 城商 铺， 认可度较高。

　在镇区 问 卷样本中 ， 多 数选择经济发达的 虎门 、 长安、 常 平、 厚街等镇。

　 [关键词 ]

　付款方式

　 按 揭 付款是首选

　调 查结果显示：

　回 收调 查样本中 ， 消 费 者采用 按揭 付款方式 的 比 例 最高， 为55%； 采用 分期付款为 27%； 一次性付款占 18%。

　 在三种 付款方式 中 ， 选择一次性付款、 分期付款的 调 查样本共有 157 份， 占有比 例 达 45%。

　说 明 东 莞购买群体的 支付能力 相 对较强， 有利 于开发商 的 缩短资金周 转期 。

　[NextPage]

　 [关键词 ]

　按 揭 年限

　过半选 10 年

　 调 查结果显示：

　在选择按揭 的 调 查样本中 ， 有 57%的 潜在购铺者选择 10 年按揭 方式 ， 有 25%的 潜在购铺者选择 5 年期限的 按揭 方式 ， 还有 18%的 签字购铺者选择其他 按揭 方式 。

　10 年按揭 方式 的 潜在购房 者占 五成以 上。

　 [关键词 ]

　 交楼要 求

　毛 坯房 适合各类业主

　调 查结果显示：

　被访者对于装修标准的 要求， 有 92%的 人希望购买未经装修

　 的 商 铺； 只 有 2%的 人希望购买已 经装修的 商 铺； 有 6%人持无所谓 态度。

　 据了 解， 在东 莞商 铺市场 带 装饰出 售的 项目 比 较少 ， 主要原 因 是购铺者对是否 装修要求不高， 大部分购铺者不希望在增 加 购买成本。

　而且毛 坯房 适合于各种业态的 租客使用 ， 对于租客有更大的 发挥装饰功 能 的 余地 。

　 [NextPage]

　 [关键词 ]

　意向 购买面积 （ 平方米）

　 51-80 之间 最受欢迎

　调 查结果显示：

　选购面积位于 51-80 平方米之间 ， 占有率最高， 为 38% ，31-30 平方米和 30 平方米以 下的 选择率也 比 较高， 均 为 19%， 80-100 平方米之间 为 10%， 100 平方米以 上均比 较低 。

　 多 数购铺者倾向 于 51-80 平方米。

　[关键词 ]

　接受物业管 理费水平（ 元 /月 ）

　 集中 在 1. 6-3 元 之间

　 调 查结果显示， 被访者承受的 物业管 理费分别 是：

　1 元 /月 /方以 下占 9%；1. 1-1. 5 元 /月 /方占 18%； 1. 6-2 元 /月 /方占 55%； 2. 1-3 元 /月 /方占 17%； 3. 1元 /月 /方以 上占 1%。

　 调 查发现，

　目 前东 莞商 铺管 理费 普遍在 2 元 /月 /方以 上， 且主要集中 在2. 8-4 元 左右， 可见 物业管 理费 高出 购铺者的 心 理价。

　有八成多 的 购铺者的 心 理价位低 于 2 元 /月 /方。

　[NextPage]

　 [关键词 ]

　承受购买商 铺总 价（ 万元 /平方米）

　21-50 万元 居半

　 调 查结果显示：

　被访者购买商 铺总 价的 意愿分别 是：

　10-20 万元 11%；

　21-50万元 占 49%；

　51-100 万元 占 32%； 101-200 万元 占 5%； 200 元 以 上占 3%。

　从数据可以 看出 ， 购铺者群体期望总 价在 21-50 万元 最多 ， 其次是 51-100 万元 。随着房 价的 走高， 10-20 万元 的 铺已 经很罕见 了 。

　 [关键词 ] 购楼考虑 因 素

　升值潜力 最重要

　 调 查结果显示：

　对于影 响 投资 商 铺的 主要因 素， 列 为 第 一考虑 因 素的 被访者比 例 分别 是：

　升值潜力 占 34%；

　其次是位置， 占 17%； 价格占 14%； 质量占 9%；商 家信誉占 6%； 周 边环境占 11%； 物业管 理占 3%； 户 型占 6%。

　我们 可以 发现：升值潜力 是第 一位， 其次是位置和 价格。

　说 明 投资 者多 数看好该位置的 未来升值潜力 ， 对未来的 投资 回 报有着很高的 预期 。

　2006 年东莞市商铺求租方市场调查分析

　调 查时间 ：

　2006 年 07 月 05 日 -08 月 25 日

　 调 查方法：

　报纸 调 查、 网 站调 查、 街边问 卷调 查 等

　有效样本量：

　689 份

　目 前城区 已 形 成五大商 圈 ， 分别 是以 花园 新村为 代表的 旧 城商 圈 、 以 麦德龙、华南 MALL 为 代表， 正构 建一个集旅游娱乐 、 休闲 购物、 商 贸 的 万江商 圈 、 以 东纵大道为 主轴线 的 商 业发展中 心 、 以 第 一国 际为 代表的 东 莞大道商 圈 及从雍华庭到 星河传说 整条东 城大道的 商 圈 。

　东 莞商 圈 的 形 成， 逐渐吸引 了 众多 经商 租户 。

　对于商 铺能 否 满足广 大使用 者的 要求， 有必 要对租户 的 选址、 租金承受度、场 地要求等进行了 解， 本调 查分析就租户 需 求等方面进行了 一次专项调 查。

　 [关键词 ]

　求租区 域

　东 城居首莞城次之

　调 查结果显示：

　在回 收的 689 份调 查样本中 ， 有意在东 莞城区 租铺占 总 意向样本数的 76%。

　选择在城区 租铺的 调 查问 卷中 ， 37%样本选择了 东 城区 ， 14%的 样本选择了 南城区 ， 18%的 样本选择了 莞城区 ， 7%的 样本选择了 万江区 。

　从数据可以 得出 ， 东 城区 和 莞城区 是商 户 的 首选区 域， 占总 意向 调 查样本的55%， 可见 两大区 域对商 户 的 吸引 十分明 显。

　在回 收的 镇区 调 查样本中 ， 主要选择的 镇区 是虎门 、 厚街、 长安、 大朗 、 常 平、 塘厦等经济强镇。

　 [关键词 ]

　求租面积 （ 平方米）

　 中 小 经营 户 是主力

　 调 查结果显示：

　在求租调 查样本统计过程中 ， 记 者发现样本求租面积 主要集中 在 11-30、 31-51 和 51-80 平方米 3 个面积段， 其占有率高达 61%。

　其他 面积段的 分别 是：

　10 平方米以 下占 4%，

　81-101 平方米占 12%， 101-150 占 10%； 151-200平方米占 6%， 201-300 平方米占 3%， 301-400 平方米占 3%， 400 平方米以 上占1%。

　 从求租调 查样本可以 看出 ， 东 莞市的 中 小 经营 户 是商 铺市场的 主力 消 费 群，未来小 面积的 出 租市场相 对活跃。

　 [NextPage]

　[关键词 ]

　意向 月 租金（ 元 /月 ）

　 两千五以 内 租赁 活跃

　 调 查结果显示：

　求租样本对支付商 铺租金相 对偏低 ， 主要集中 在 1001-1500元 、 1501-2000 元 和 2001-2500 元 3 个价位， 选择率分别 为 22%、 20%和 20%， 占据了 六成 的 样本数量。

　其他 价格的 租金占 有率分别 为 ：

　1000 元 以 下为14%，

　2501-3000 元 为 10%， 3001-4000 元 为 7%， 4001-5000 元 为 5%， 5000 元以上为 2%。

　 从数据可以 看出 ， 在商 铺租赁 市场方面， 求租方市场 的 租金支付意向 相 对较低 。

　 [关键词 ]

　承受物业管 理费水平（ 元 /月 ）

　 1. 1-2 元 大众化

　调 查结果显示， 求租方普遍接受的 1. 1-2 元 /月 . 方的 物业管 理费， 共有 378份， 占 55%。

　接受其他 物业管 理费的 求租样本量分别 为 ：

　1 元 /月 . 方以 下为 158份， 占 23%；

　2. 1-3 元 /月 . 方为 117 份， 占 17%； 3. 1-4 元 /月 . 方为 28 份， 占4%； 4. 1 元 /月 . 方以 上的 为 8 份占 1% 。

　[NextPage]

　 [关键词 ]

　装修标准

　租赁 装修是主流

　调 查结果显示：

　求租样本对承租商 铺要求无装修的 比 例 较大， 占总 回 收样本的 92%；

　 要求装修的 调 查样本占总 回 收样本的 2%； 对商 铺是否 装修无所谓 的 样本占6%。

　可见 目 前市场 上以 商 铺未装修为 主流 的 特点 符合租户 的 要求。

　 [关键词 ]

　影 响 租用 因 素

　价格与 位置起决定 作用

　调 查结果显示：

　在影 响 写 字要求租市场方面， 影 响 原 因 依次为 价格、 位置、周 边环境、 物业管 理、 质量和 升值潜力 。

　各大因 素的 样本占 有率分别 为 ：

　价格占32%； 位置占 28%； 质量占 8%； 周 边环境占 20%； 物业管 理占 12%； 升值潜力 为 0。

　 由 此 可见 ， 求租方最关注的 是租金价格和 位置问 题， 说 明 东 莞商 户 求租方不但希望价格合理又在乎选址地理位置， 具有良 好的 经商 意识。

　 中央生活区商铺 A 区：

　商铺比重合理租价稳步攀升 【 区 域描述】

　 中 央生活区 商 铺 A 区 ， 东 起新源路旁边的 光 大花园 ， 西至东 莞大道边的 凯旋城， 南靠长泰路沿路的 东 泰花园 、 阳 光 假日 和 阳 光 澳园 ， 北 临 鸿 福 东 路以 南的 火炼树村。

　本区 域经中 信地产、 光 大地产等数家开发商 十多 年等的 开发建设， 已 经成为 东 莞市城区 居 住人口 最为 密 集的 地方之一， 也 是东 莞市未来的 大型高档 住宅集中 开发的 区 域之一。

　 目 前该区 域拥 有凯旋城、 东 泰花园 、 怡 丰都市、 阳 光 假日 、 阳 光 澳园 、 景湖春天、 光 大花园 、 尚 书 苑、 国 泰明 苑等众多 楼盘， 居住人群以 中 产 、 白 领为 主。另 外 ， 区 域内 还居住着火炼树村、 洋田 沥 新村等村民 及大量的 外 来打工群体， 其消 费力 尤 为 突出 ， 商 业交易 市场十分活跃。

　 【 商 铺现 状】

　 区 域商 业核心 已 形 成

　中 央生活区 商 铺 A 区 的 商 铺主要由 社区 内 街商 铺、 社区 沿街商 铺和 大型百 货商 场组成 ， 其中 社区 内 街商 铺、 社区 沿街商 铺是主要的 存在形 式 ， 占主导 地 位。

　 人口 密 集带 旺商 铺市场

　社区 内 街商 铺主要代 表是中 信东 泰花园 ， 该花园 社区 南临 四 环路、 西靠东 莞大道， 目 前已 建成 五个大型街区 ， 开发面积在 50 多 万平方米， 并建有菜市场、食街、 游泳池 、 网 球场 、 医院 、 幼儿 园 、 住客会所等多 项生活配 套设施。

　据， 东泰花园 已 有 5000 余名 业主， 逾 15000 人入住， 是东 莞市规 模最大、 配 套设施最齐备、 入住人口 最多 的 生态园 林社区 之一。

　 据不完 全统计， 该区 域内 的 居住人口 在十万人左右， 在东 莞市属 于人口 密 集度较高的 区 域。

　 [NextPage]

　区 域商 铺繁华地 段显著

　在社区 沿街商 铺方面， 该区 域以 怡 丰路和 银树路最为 繁华， 在业态规 划 方面又以 怡 丰路较为 统一， 基本已 形 成集美食、 休闲 、 精品 为 主特色 饮食商 业街。

　同时， 佳驹 实 业后 续开发的 怡 丰都市广场 进一步增 强商 业街的 吸引 。

　据了 解， 商 业街全长 860 米、 拥 有面积 在 50 平米至 800 平米不等商 铺， 新增 面积高达 4 万多平方米， 进一步的 丰富 了 该地段的 商 业气 氛。

　另 一商 业旺地 则 是银树路， 该路段的 规 划 不像怡 丰路那 样有统一， 有明 确 的定 位和 管 理， 主要原 因 是银树路商 铺开发由 几 家开发商 负 责， 商 铺推广方面也 存在时间 差。

　但是银树路却 是东 泰花园 、 阳 光 假日 、 景湖 春天等多 个楼盘的 主要出入口 ， 带 动 了 银树路的 人流量， 无 形 中 弥 ...

篇九：新常态下东莞市房地产市场现状分析与思考

一 房地产行业到目前为止，已经有 18年的发展历史。经历了黄金时代，创造 了无数房地产神话。但从 2008 年年初开始 ，房地产行业逐步转入低迷时期。

　房地产市场低迷 现状分析及应对羹略 口河南义马煤业(集团)房地产分公司 邓军 房地产行业的发展不仅关系到每一个居民} 切身利益，而且也涉 及到国家其他众多行业的发展。1990年国务院 55号令对土地交易予 以法律承认，标志着我国房地产商品化正式起步，到目前为止，已经有 18年的发展历史。过去五年，中国GDP 有 10％ 11％的增长，固定资产 投资平均以25％N~ 平增长，而房地产的投资总体水平基本达到 3@A。

　2007年全国房地产销售额是2．9万亿元，自2003"2007年房地产企业 利润更是持续增长的，其成本利润率平均水平为36 右。从以上数据 不难看出房地产行业在我国近几年经历了黄金时代，创造了无数房地 产神话。但从2008年年初开始，房地产行业逐步转入低迷时期，以全国 最大房地产中介创辉倒闭为引线，引发了房地产行业的巨大震动，房地 产市场由过去的门庭若市转变为现在的1"SN~ 雀。

　■ 房地产市场低迷现状原因分析 房地产市场由高速发展，至目前的低迷现象，可谓原因纷繁，究 其主要原因有以下六个方面：

　1．高房价与低购买力严重脱节。

　自2005年以来住宅楼的价格基本以 10％以上的速度进行递增， 至 2008 年全国大多数一线城市房价基本上翻了 1倍，在广州 、北 京、深圳三个城市某些地段的房价甚至达到了 3倍，而工资水平增 长幅度要远远低于房价的增长速度，这样就导致了低购买力与高房 价之间的矛盾。世界银行在衡量一个国家的住房消费水平时，认为 房价收入比在4倍至 6倍之间较为适宜。而早在 2003 年北京市房 价收入比已经到达了16，深圳达到了 12，这都远超出了国际房价收 入比的警戒线。高房价是导致房产市场低迷的最直接因素，一方面 它降低了具有购买力消费人群的购买意愿，此类消费人群处于改善 居住条件或者投资行为，会产生购买两套甚至多套住房的意愿，但 持续攀高的房价会直接增加其投资数量及投资风险，并降低生活质 量，这就导致了这部分人群购买意愿的下降；另一方面作为一般工 8 6 j 薪阶层也即房地产市场消费的主体，大多没有居住条件，有着强烈 的购买意愿，但高房价与其实际工资水平相差太大，使其在高房价 面前望而却步。高房价把房产市场的主要消费群体排除到了市场交 易之外，必然引发房产市场的低迷。

　2．较严格的二手房交易政策，降低了房市活性。

　国家继2007 年出台了一系列的二手房交易政策，二手房作为 房市的有效补充，在最近几年里起着越来越重要作用 ．其销售量比 重也一直在增加，与一手房相比，二手房具有地理位置和价格等诸 多方面的优势．尤其是对首次置业的购房者，二手房可以作为缓解 置业压力、过渡型置业的最佳选择，也降低了房市的空置率。这对于 具有一定购房实力而购买新房略显不足的消费人群而言，是一种比 较好的选择，而限制二手房交易的政策，增加了交易的成本，在一定 程度上降低了房市的潘注。

　3．房市投资者大量出售房产 ，供方比重上升。

　2008年初大量房产中介机构破产倒闭，使二手房市场遭遇了前 所未有的寒冬，而此前看好房市的投资者，在交易量下降同时．承受 着巨大的心理和经济压力，在目前状态下。大多数投资者房租远不 够还房贷，手中积压的房产越多其亏损就越大，因此他们急于脱手， 以求降低承担的经济风险，这样就促使房市的供应量有所上升，从 某种角度来说这对于房市的供需平衡来说是有利的，与此同时房市 新房也在房市低迷中有不同程度的积压，销售量萎缩，以前开盘即 售空的场景已一去不复返，这样单一的增加供方市场而买方市场低 迷，对于整体房市销售而言无疑雪上加霜。

　4．大多消费群体对房市持观望态度。

　2008 年伊始，拐点论开始盛行，房地产泡沫指数偏高早已经脱 离了大多数消费者的实际购买水平，随着房产中介的倒闭以及国家 的房地产宏观调控政策的陆续出台，更促使众多购房者持观望态 度。根据中国房地产指数系统最新“北京居民购房需求调查”显示，

　有 53．61％的被访者因宏观调控而选择“持币待购” ，以短期投资为目 的的购房比例更是降低到 1．57％的近年最低水平。除了期待宏观调 控政策出台之外，消费者对目前的房地产市场也缺乏信心，同年 9 月份万科退房风波就是一例，购房者在刚交完房款尚未入住，就瞬 间蒸发掉了20余万，这种资产损耗无论是普通的购房者或者房地 产投资者都是无法忍受和面对的。所以就目前而言，消费者宁可持 币观望，亦不愿立即购房承担巨大的资产贬值风险。

　5．不合适宜的信贷政策，增加了购房者负担。

　作为房产消费的主力军，大多数工薪阶层通过银行按揭贷款购 房是目前一种非常普遍的现象。2007年底，部分银行对住房首付提 高到了4 成，在房价飞速上涨的同时，提高首付比例，虽然在某种程 度上抑制了房产的投机行为，防止了房地产过热的现象，但也增加 了普通购房者的负担。最近几年国家的信贷政策，基本上是提高贷 款利率．2005年 6月房贷利率为 5．51％，至 2007年 12月房贷利率增 加为7．83％，在很大程度上增加了购房者的负担。在家庭教育、医疗 日常支出日益增加的情况下，大多数消费者很难承担不断增加的房 贷。所以就出现了时下流行宁租不买的现象。

　6．全球金融危机对房产市场的影响。

　当前全球正爆发由美国次贷危机引发的经济危机，备大银行以 及制造、服装、建材等各个行业都受到了重大的冲击，我国也受到了 一定程度的影响，在制造业密集的东南沿海一带，近半数小型企业 倒闭，大型企业也大量裁员减薪。在这样大环境下消费者收入降低， 工作不稳定，日常生活都受到巨大的影响，在面对支出高额的购房 款以及日益增加的银行月供，势必信心大跌，即使国家出台一定的 刺激房产市场的信贷政策，房地产开发商使出备种促销优惠手段也 是很难见效。2008年 11月大型房地产企业推出了各种促销优惠政 策，地方政府也出台了一定的诸如降低首付 ，利率打折等优惠政策， 但与去年同期相比，销售量仍不及一半。因此全球金融危机对房地 产市场的负面影响不可忽视。

　一应对房地产市场低迷现象的策略 1．国家及地方政府的宏观调控 。

　房地产行业涉及到备个行业，目前其总产值已经占到我国GDP 的 10％以上，因此国家及地方政府应适时出台稳定房市，激活房市 的一些宏观调控政策。目前国家采取了一系列的信贷政策，各地方 政府也采取了不同的宏观调控政策，这在一定程度上刺激了房产市 场的消费，对于激活房地产市场低迷状态起着积极的作用。

　2．房地产企业自我进行调整。

　(1)转变经营理念，适应政府新政。房地产开发商要改变过去的 房子不愁卖、只涨不跌的经营理念。也不能仅依靠政府宏观调控，要 积极地根据地方和企业的实际情况，制定相对应的经营方针，细化 销售模式，充分挖掘市场潜力，与国家政府宏观调控政策相呼应，以 期早目走出房产市场的低迷状态。

　(2)抓住国家拉动内需的契机，改变战略方针。2008年是房地产 行业重要的分水岭，之前市场上大量的房子是商品房，这次危机，国 家拿出4万亿元进行投资拉动内需，其中9千亿元明确表示要投入 保障住房 。将来市场上的保障住房占到市场份额的 75％左右，商品 房只是占少部分。11月中旬北京市保障住房用地发生流拍现象，发 生流拍的原因无外乎两点：一是房地产企业过惯了利润较高、房子 好卖的日子，心态还是没有调整过来；二是随着 9 干亿元保障住房 的政策制定，各地配套政策尚未出台。实际上很多开发商不愿意做 保障性住房，因为有限的资金投到商品房用地上，能获得更大的利 润空间。但作为房地产企业本身而言，也要看到未来几年房地产发 展的大趋势，不能抱木而栖，否则两头落空、得不偿失。

　(3)盘活企业自身人力资源。房地产行业就是靠资金、人才两条 轮驱动，因此房地产企业应加强人才理论观念，适当增加人才引进 和培养投入。并制定相应的绩效考核体制，激发本企业团队合作精 神，依靠集体智慧，出谋划策，共渡难关。

　(4)其他应对策略。从房地产市场长远发展来看，还应考虑采取 以下策略：

　控制房价收入比。2008年房市处于低迷状态后，各房地产公司 推出了不同的优惠政策，从一开始赠送面积或其他商品的明挺暗 降．以至目前的打折降价．可渭费尽苦心以达提高住房销售量之目 的，但却收效甚微，究其原因在于目前的房价仍然远远高于消费者 的购买力，房价收入比仍然大幅度超过国际警戒线。大幅度降低房 价则可以降低房价收入比，但实际上可行性的空间不是很大，因为 房产销售价它包合了众多费用如：土地开发费、房屋开发费、各种配 套及收费等，而随着用地的紧张，土地开发成本也在不断提高，如果 低于成本价出售房产是不太现实的。比较可行的措施就是提高城乡 居民收入，增加消费者的购买能力。

　健全法律、法规，规范房地产市场。房地产行业是一个尚未完全 成熟的新兴产业，在法律、法规上还不完善，这些主要体现在土地征 用、质量监督、银行信贷、房屋销售四个方面，当前有一部分房地产 开商空手套取国家土地，再用土地抵押获得银行贷款，然后进行提 前销售融资等手段进行筹集资金进行房屋开发，这样的经营模式存 在着极大的风险，如果在这些环节中，房地产商的资金链一旦发生 中断。那么巨大的风险就强加到国家和消费者身上，最终只能出现 消费者受害，政府买单的现象，因此就目前房地产市场而言，亟需健 全法律、法规，以规范房地产市场。

　完善住房保障体系。2008年 11月国家投资 9干亿元建设保障 住房，这一系列的措施目的都是为了保障不同层次的消费者的居住 权。从近几年推行的效果来看，还存在着不够完善的地方。国家要制 定更加完善的住房保障体系，这其中要考虑到不同层次消费者的需 求。同时也要考虑到消费者所处的区域、环境、家庭状况等综合因素 影响，力求能建立覆盖绝大多数消费者的住房保障体系，这样才能 使不同层次的消费者在房地产市场找到自己的投资位置，有了绝大 多数消费者的参与，才能从本质上激活房地产市场。一 ㈨ 87

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