北京市住宅物业服务标准(三级)9篇

北京市住宅物业服务标准(三级)9篇北京市住宅物业服务标准(三级)　511　建立物业管理档案，2　配备专职档案管理人员，有档案资料室。　3　应用物业服务软件管理基本信息、基础资料、维修养护资料、收费资料下面是小编为大家整理的北京市住宅物业服务标准(三级)9篇,供大家参考。

篇一：北京市住宅物业服务标准(三级)

11

　建立物业管理档案， 2

　配备专职档案管理人员，有档案资料室。

　3

　应用物业服务软件管理基本信息、基础资料、维修养护资料、收费资料等。

　7.1.5

　标志 设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。

　7.1.6

　客户服务 1

　每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、本年度收支预算。

　2

　涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。

　3

　对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。

　4

　水、电急修 20 分钟内、其他报修 30 分钟内到达现场；由专项服务企业负责的设施设备应在 30 分钟内告知。报修回访率应不少于 30%。

　5

　业主或使用人提出的意见、建议、投诉在 2 个工作日内回复。投诉回访率 100%。

　6

　每年至少公开征集 1 次物业服务意见，问卷率 80%以上，公示整改情况。

　7

　每月组织 1 次项目服务质量检查，重要节假日前组织安全检查。

　8

　每年组织业主参观共用设施设备机房。

　9

　每年至少组织 2 次社区文化活动。

　 10

　重要节日进行美化装饰。

　 5211

　设置公共信息栏；配合相关部门进行公益性宣传。

　12

　按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。

　13

　有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。

　7.1.7

　专项服务委托管理 1

　签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。

　2

　专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求；操作人员应持有相应的职业资格证书。

　3

　专项服务企业人员统一着装，佩戴标志。

　4

　对专项服务进行监督及评价。

　7.2

　共用部位及共用设施设备运行、维修养护 7.2.1

　综合管理 1

　建立房屋及共用设施设备的基础档案。

　2

　运行、检查、维修养护记录应每月归档。

　3

　组织实施房屋使用安全情况评估检查。

　4

　共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。

　5

　每年第四季度制定下一年度维修养护计划。

　6

　特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。

　7

　雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。

　8

　设备机房 1）

　每月清洁 1 次，室内无杂物。

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　 532）

　设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。

　3）

　在明显易取位置配备消防器材，每月检查 1 次消防器材，确保完好有效。

　4）

　设施设备标志、标牌齐全。

　5）

　在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。

　6）

　交接班记录、工作日志等齐全、完整。

　7.2.2

　共用部位

　 1

　房屋结构

　每季度检查 1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。

　2

　建筑部件 1）

　每季度检查 1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。

　2）

　每 2 周巡查 1 次共用部位的门、窗、玻璃等。

　3）

　每 2 月检查 1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。

　4）

　每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。

　3

　附属构筑物 1）

　每 2 周巡查 1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。

　2）

　每 2 月检查 1 次雨、污水管井等。

　3）

　每 2 周巡查 1 次大门、围墙、围栏等。

　4）

　每 2 周巡查 1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。

　5）

　每年检测 1 次防雷装置。

　 547.2.3

　空调系统 1

　运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。

　2

　运行期间每日巡视 1 次空调系统，保证室内温度符合相关规定。

　3

　制定节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析。

　4

　每年检查 1 次管道、阀门并除锈。

　5

　每年检验 1 次压力容器、仪表及冷却塔噪声。

　6

　每年清洗消毒 1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体等；每年清洗消毒 2 次风机盘管滤网；每两年清洗消毒 1 次风管。

　7

　每年对空调系统进行 1 次整体性维修养护。

　7.2.4

　二次供水设施 1

　按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。

　2

　每日巡视 2 次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。

　3

　每 2 月切换 1 次备用水泵。

　4

　每季度检查 1 次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护 1 次水泵。

　5

　每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。

　6

　水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

　7.2.5

　排水系统 1

　排水设施 每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，标准分享网 www.bzfxw.com 免费下载

　 55组织清理、疏通。

　每次降雨前后对主要排水口、管井进行检查。

　2

　污水泵 汛期每日巡视 2 次，平时每周巡视 1 次，检查设备运行状态；每周进行 1 次手动启动测试；每季度养护 1 次。

　3

　化粪池 每半年检查 1 次化粪池；组织安排清掏。

　7.2.6

　照明和电气设备 1

　楼内照明 每日巡视 1 次，一般故障 12 小时内修复；其他复杂故障 3 日内修复。

　2

　楼外照明 每周巡视 3 次；一般故障 1 日内修复；其他复杂故障 5日内修复；每 2 周调整 1 次时间控制器。

　3

　应急照明 每日巡视 1 次，发现故障，即时修复。

　4

　低压柜 每日巡视 2 次设备运行状况；每半年养护 1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每年检查 1 次电气安全；每半年检测 1 次接地电阻；每年校验 1 次仪表。

　5

　低压配电箱和低压线路 每月巡视 2 次设备运行状况；每年养护 1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每半年切换 1 次双路互投开关。

　6

　控制柜

　 56每周巡视 1 次设备运行状况；每年养护 2 次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫；每半年校正 1 次各种电器元件或控制设备的设定值；每年检查 1 次远控装置。

　7

　发电机 每月试运行 1 次，保证运行正常；每年 1 次带负荷运行；每年活化 2 次蓄电池；每日巡视 1 次充电机和蓄电池。

　8

　检测 每 3 年检验 1 次内部核算电能表。

　9

　配电室、楼层配电间 防小动物措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好；电缆进出线和开关标志清晰、准确。

　7.2.7

　安全防范系统 1

　报警控制管理主机 每日巡查 1 次，检查设备运行状态；每周表面清洁 1 次；每年内部除尘 1 次。

　2

　对讲门口机 每 2 周检查 1 次按键、显示屏等；每 2 周表面清洁 1 次；每半年内部除尘 1 次。

　3

　网络控制箱 每季度检查 1 次外观、接线；每季度表面清洁 1 次；每半年内部除尘 1 次。

　4

　红外对射探测器 每 2 月检查 1 次接线、探测范围、防水状况等；每 2 月表面清洁 1 次；每半年内部除尘 1 次。

　5

　图像采集设备 每周检查 2 次监视画面、录像功能；每 2 周表面清洁 1标准分享网 www.bzfxw.com 免费下载

　 57次；每半年内部除尘 1 次。

　6

　摄像机 每季度检查 1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调试；每季度镜头表面清洁 1 次；每年防护罩内部除尘 1 次。

　7

　解码器 每季度检查 1 次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每季度表面清洁 1 次；每年内部除尘 1 次。

　8

　云台 每季度检查 1 次运转、接线，进行清晰度调校；每季度表面清洁 1 次；每年转动部位上润滑油 1 次。

　9

　巡更点 每 2 周检查 1 次外观；每 2 周表面清洁 1 次；每日存储巡更记录。

　10

　读卡器 每 2 周检查 1 次外观；每 2 周表面清洁 1 次，查看防水状况。

　11

　电磁锁门锁 每月检查 1 次吸力、外观、接线。

　12

　出门按钮 每月检查 1 次开锁功能、接线。

　7.2.8

　电梯 1

　电梯在投入使用前或者投入使用后 30 日内，应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。

　2

　在电梯安全检验合格有效期届满前 1 个月，应向电

　 58梯检验检测机构提出定期检验申请。

　3

　日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除；电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。

　4

　应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。

　对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。

　5

　配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。

　6

　制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在 15 分钟内到达现场，专业维修人员应在 30 分钟内到达现场。

　7.2.9

　水景 1

　启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。

　2

　使用期间每日巡查 1 次喷水池、水泵及其附属设施，每 2 周检查 1 次防漏电设施。

　3

　设置必要的安全警示标志。

　4

　水质符合卫生要求。

　7.3

　消防安全防范 7.3.1

　综合管理 1

　建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人，标准分享网 www.bzfxw.com 免费下载

　 59逐级逐岗明确消防安全职责。

　2

　成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知识和技能；每年组织 1 次有员工、业主或使用人参加的消防演练。

　3

　设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教育；每年对员工进行 2 次消防安全培训。

　4

　每日防火巡查 1 次，每月防火检查 1 次，按照规定每年检测 1 次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。

　5

　发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除；无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。

　6

　消防控制室设专人 24 小时值班，每班 2 人，及时处理各类报警、故障信息。

　7

　发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。

　7.3.2

　消防设施设备维修养护 1

　火灾自动报警系统 1）

　火灾报警控制器、联动控制设备 每日巡查 1 次设备运行情况，保证 24 小时连续正常运行；每月检查测试 1 次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘 1 次。

　2）

　火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置 每月抽查测试 1 次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能；探测器投入运行 2 年后，每 3 年由专业清洗单位清洗 1 次。

　3 ）

　备用电源

　 60每月检测切换 1 次主、备电源；每季度备用电源、蓄电池充放电试验和表面除尘 1 次。

　2

　消防广播系统

　每月检查测试 1 次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能，并测试音量；每年机柜内部除尘 1 次；每年机柜内的设备内部除尘 1 次。

　3

　防排烟系统 每月检查测试 1 次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对风速；每年养护 1 次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。

　4

　防火分隔设施 每月抽查测试 1 次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充 1 次润滑油，电控箱内部除尘 1 次；每年维修养护 2 次防火门附件，在门的转动部位补充 1 次润滑油。

　5

　水灭火系统

　消防泵、喷淋泵每月盘车 1 次，每季度检查 1 次润滑情况；每年养护 1 次室内、外消火栓。

　6

　应急照明、疏散指示标志 每月测试切断正常供电 1 次，测量 1 次照度和供电时间。

　7

　消防电梯

　每月检查测试 1 次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消防电话。

　8

　灭火器

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　 61每日巡查 1 次灭火器数量、位置情况，每月检查核对 1次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。

　7.4

　绿化养护 7.4.1

　基本要求 1

　乔木 植株生长良好，树冠基本完整，植株保存率高于 98%。年成活率高于 98%，生长季节叶片保存率高于 90%。

　2

　灌木 植株生长良好，主枝完整，保存率高于 98%，年成活率高于 98%。

　3

　绿篱和色块 植株生长良好，轮廓清晰，高度一致，修剪和补种及时，保存率高于 98%，年成活率高于 98%。

　4

　地被和花坛植物 地被植物覆盖率高于 95%，花坛植物死亡率超过 2%后能及时补栽。

　5

　草坪 草坪整齐，覆盖率高于 95%。

　7.4.2

　绿化养护内容 1

　灌溉 有计划地进行浇灌，灌溉水下渗充足均匀，采用节水灌溉设备和措施，及时排涝；一般植物确保在萌芽前、4 月、5月、秋季、入冬前浇水 1 次，需水量大的植物根据长势和土壤情况合理灌溉。

　2

　施肥

　 62乔木每年施肥 1 次；灌木每年施肥 2 次至 3 次；地被和草坪植物每年施肥 3 次至 4 次；花坛植物根据生长情况进行追肥；有条件的，应使用有机肥料。

　3

　病虫害防治 根据病虫害发生规律，植物生长季每月检查 4 次病虫害情况；并根据检查结果针对不同植物采取相应的防治措施，严禁高毒农药，无明显病虫害发生。

　4

　整形修剪 乔木每年修剪 1 次至 2 次，部分植物进行生长季修剪；灌木根据需要及时修剪开败的残花果，全年至少修剪 2 次；绿篱和色块生长整齐，每年五一前、七八月份、国庆节前和冬季修剪 1 次；冷季型草坪生长季节平均每月修剪 2 次，全年至少修剪 15 次。

　5

　除草 每年全面除草 4 次，重点绿地增加除草次数；出现杂草的绿地面积不超过总绿地面积的 5%，发现 50 厘米以上的杂草应及时清除。

　6

　垃圾处理 绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃...

篇二：北京市住宅物业服务标准(三级)

物业服务等级规范( 二、三级)- 首都之窗-北 北京

　 二级

　三级

　（一）差不多要求

　1

　依据有关规定,签订规范的物业服务合同，各方权益义务明确。

　2

　承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，做好记录。

　3

　从业人员按照有关规定取得相应的职业资格证书、岗位证书、特种作业操作证等。

　4

　物业服务方案，质量治理、财务治理、档案治理等制度健全。

　5

　服务人员分岗位统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、细致、周到，用语文明。

　6

　在物业服务中心悬挂（或张贴）资质证书（复印件）、项目负责人照片，公示物业服务标准、收费依据、收费标准。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。

　7

　在公共区域明显位置公示 24 小时报修电话，24 小时受理业主来访来电、咨询、报修和投诉；水、电、气等急迫性报修20分钟内、其它报修1小时内到达现场，由专业机构负责的，发觉咨询题应及时通知有关机构；建立报修、投诉台帐，报修服务 48 小时内回访，投诉 5 个工作日内回复。

　1

　依据有关规定,签订规范的物业服务合同，各方权益义务明确。

　2

　承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，做好记录。

　3

　从业人员按照有关规定取得相应的职业资格证书、岗位证书、特种作业操作证等。

　4

　物业服务方案，质量治理、财务治理、档案治理等制度健全，要紧内容备份，供业主查询。

　5

　服务人员分岗位统一着装、佩戴标牌，行为规范，服务主动、细致、周到，用语文明。

　6

　在物业服务中心悬挂（或张贴）资质证书（复印件）、项目负责人及要紧服务人员照片，公示物业服务标准、收费依据、收费标准。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。

　7

　在公共区域明显位置公示 24 小时报修电话；设置专门接待业主的固定场所，24 小时受理业主来访来电、咨询、报修、投诉和处理突发紧急事件，水、电、气等急迫性报修 15 分钟内、其它报修 40分钟内到达现场，由专业机构负责的，发觉咨询题应及时通知有关机构；建立

　8

　涉及住户正常生活的物业服务重要事项，应在小区要紧出入口、各楼单元门张贴通知，履行告知义务。

　9

　每年第四季度对房屋共用部位及共用设施设备进行一次安全检查，按照检查情形制定下一年度的修理和服务打算，并按规定组织实施。

　10 建立各种公共突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯、公共卫生、自然灾难等）的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生突发事件即能随时启动预案赶忙付诸实施。

　11 冬季、雨季、汛前以及重大节假日前进行安全检查。

　12 每年集中进行 1 次公布的物业服务中意度调查，咨询卷率 80%以上。

　13 每年向业主公布一次年度物业公共服务情形报告。

　14 每单元设置规范统一的通知栏。小区明显位置开创公共信息栏。配合街道、社区居委会进行公益性宣传。

　15 每年组织 1 到 2 次便民服务活动。

　16 建立项目月服务质量检查制度，每季度对项目服务质量进行 1 次检查讲评。

　报修、投诉台帐，报修服务 24 小时内回访，投诉 3 个工作日内回复。

　8

　涉及住户正常生活的物业服务重要事项，应在小区要紧出入口、各楼单元门张贴通知，履行告知义务。

　9

　使用物业服务软件系统对业主差不多信息、物业基础资料、修理保养记录、收费记录进行治理。

　10 每年第四季度对房屋共用部位及共用设施设备进行一次安全检查，按照检查情形制定下一年度的修理和服务打算，并按规定组织实施。

　11 建立各种公共突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯、公共卫生、自然灾难等）的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生突发事件即能随时启动预案赶忙付诸实施。

　12 冬季、雨季、汛前以及重大节假日前进行安全检查。

　13 投保物业共用部位、共用设施设备财产险和公众责任险。

　14 每年集中进行 1 次公布的物业服务中意度调查，咨询卷率 85%以上。

　15 每年向业主公布一次年度物业公共服务情形报告。

　16 每单元设置规范统一的通知栏。小区明显位置开创公共信息栏。配合街道、社区居委会进行公益性宣传。

　17 每年组织 3 到 4 次便民服务活动。

　18 建立项目月服务质量检查制度，每月对项目服务质量进行 1 次检查讲评。

　19 重要节日对小区进行节日美化装饰。

　（二）房屋治理

　1

　对房屋共用部位进行日常养护修理和治理，预防安全事故的发生，有检修记录和保养记录。

　2

　按照房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况。如需要修理，属于小修范畴的，及时组织修复；属于大、中修范畴或者需要更新改造的，要提出报告与建议，按规定组织实施。

　3

　每周对楼内公共区域巡视 2 次，巡视有记录，并及时修理养护。

　4

　保持公共部位玻璃、门窗配件完好，开闭正常，需要修理的 5 个工作日内完成；照明设施的一样故障（损坏的灯座、灯泡、开关等）24 小时内修复，其他故障5 个工作日内完成，保持楼道照明灯具能够正常使用；内墙面、顶面粉刷层发觉剥落或污损，应每半年集中安排 1 次修补、除污；步行梯、散水、地面、屋面等，保持差不多完好，需要修理的，每半年集中 1 次进行修补修理。门禁和楼宇对讲系统完好，显现一样性故障及时修复，临时修复应有相应解决措施。

　5

　按照有关规定，每年进行 1 次房屋避雷检测，符合避雷规范要求。

　6

　保持小区各组团、栋及单元（门）、户1

　对房屋共用部位进行日常养护修理和治理，预防安全事故的发生，有检修记录和保养记录。

　2

　按照房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况。如需要修理，属于小修范畴的，及时组织修复；属于大、中修范畴或者需要更新改造的，要提出报告与建议，按规定组织实施。

　3

　每日对楼内公共区域巡视 1 次，巡视有记录，并及时修理养护。

　4

　保持公共部位玻璃、门窗配件完好，开闭正常，需要修理的 3 个工作日内完成；照明设施的一样故障（损坏的灯座、灯泡、开关等）12 小时内修复，其他故障3 个工作日内完成，保持楼道照明灯具能够正常使用；内墙面、顶面粉刷层发觉剥落或污损，应每季度集中安排 1 次修补、除污；步行梯、散水、地面、屋面等，保持差不多完好，需要修理的，每季度集中 1 次进行修补修理。门禁和楼宇对讲系统完好，显现一样性故障及时修复，临时修复应有相应解决措施。

　5

　按照有关规定，每年进行 1 次房屋避雷检测，符合避雷规范要求。

　6

　保持小区各组团、栋及单元（门）、户

　标志清晰。

　7

　对违反规划、危及房屋结构安全的行为及时告知和劝阻，对拒不改正的，要报告行政主管部门。

　8

　按照有关规定使用、治理人防工程和一般地下室。

　标志清晰。

　7

　对违反规划、危及房屋结构安全的行为及时告知和劝阻，对拒不改正的，要报告行政主管部门。

　8

　按照有关规定使用、治理人防工程和一般地下室。

　（三）共用设施设备运行养护修理

　1

　对共用设施设备进行日常运行养护修理和治理，共用设施设备保持正常运行和使用，预防安全事故的发生。

　2

　建立共用设施设备清册档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、保养、修理记录。

　3

　制定并执行设施设备操作规程及保养规范。

　4

　对共用设施设备适时组织巡查，做好巡查记录，需要修理，属于小修范畴的，及时组织修复；属于大、中修范畴或者需要更新改造的，提出报告与建议，按规定组织实施。

　5

　属于特种设备的，按照有关规定，进行运行、养护、修理和定期检验检测，并符合有关规范。

　6

　设备房保持整齐清洁，安全设施符合规范，无鼠害，无跑、冒现象，无堆积杂物；有设备设施铭牌、标识；操作规程、保养规范、治理制度在明显位置张贴公示；各类管线有分类标识和流向标识；各类记录本、登记本（运行、保养、修1

　对共用设施设备进行日常运行养护修理和治理，共用设施设备保持正常运行和使用，预防安全事故的发生。

　2

　建立共用设施设备清册档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、保养、修理记录。

　3

　制定并执行设施设备操作规程及保养规范。

　4

　对共用设施设备适时组织巡查，做好巡查记录，需要修理，属于小修范畴的，及时组织修复；属于大、中修范畴或者需要更新改造的，提出报告与建议，按规定组织实施。

　5

　属于特种设备的，按照有关规定，进行运行、养护、修理和定期检验检测，并符合有关规范。

　6

　设备房保持整齐清洁，安全设施符合规范，无鼠害，无跑、冒、滴、漏现象，无堆积杂物；设备设施铭牌、标识，规范、统一、完整；操作规程、保养规范、治理制度在明显位置张贴公示；各类管线有分类标识和流向标识；各类记录

　理、交接班等）齐全，记录完整；监控记录可储存一周，并能正常回放。

　7

　每周对小区路面、景观、小品、围墙（护栏）、窨井、健身休闲设施、儿童娱乐设施、照明设施、门禁、周界报警、监控系统等巡视 2 次。发觉故障和损坏及时修复，不能及时修复的，要有提示标志或防范措施。

　8

　公共区域内的雨水、污水管道、沟槽每半年检查、疏通 1 次；雨水、污水井每半年检查、清掏 1 次；雨水、污水管道、沟槽发生堵塞应及时疏通；化粪池每年清掏 1 次，每季度检查 1 次，防止外溢（由专业机构负责的除外，但发觉咨询题应及时通知有关部门）。

　9

　有可能危及人身安全的设施设备有警示标志和防范措施。

　10 建立设备设施巡视制度，有专人巡视。锅炉房、热力站、空调机房、高压配电室等在运行期间有专人 24 小时值守。

　11 设置日常消耗物料、备件仓库，物品分类码放。

　12 使用中水系统的，确保水质达到规定的中水水质标准。（由专业机构负责的除外，但发觉咨询题及时通知有关机构）。

　本、登记本（运行、保养、修理、交接班等）齐全，记录完整；监控记录可储存两周，并能正常回放。

　7

　每日对小区路面、景观、小品、围墙（护栏）、窨井、健身休闲设施、儿童娱乐设施、照明设施、门禁、周界报警、监控系统等巡视 1 次。发觉故障和损坏及时修复，不能及时修复的，要有提示标志或防范措施。

　8

　公共区域内的雨水、污水管道、沟槽每半年检查、疏通 1 次；雨水、污水井每半年检查、清掏 1 次；雨水、污水管道、沟槽发生堵塞应及时疏通；化粪池每年清掏 1 次，每季度检查 1 次，防止外溢（由专业机构负责的除外，但发觉咨询题应及时通知有关部门）。

　9

　有可能危及人身安全的设施设备有警示标志和防范措施。

　10 建立设备设施巡视制度，有专人巡视。配电室、排污泵等每日巡视，有巡视记录。锅炉房、热力站、空调机房、高压配电室等在运行期间有专人 24 小时值守。

　11 设置日常消耗物料、备件仓库，保证日常修理的及时性。仓库有完善的治理制度，专人治理，物品分类码放。

　12 使用中水系统的，确保水质达到规定的中水水质标准（由专业机构负责的除外，但发觉咨询题及时通知有关机构）。

　（四）电梯服务

　1

　无人值守电梯，主梯 24 小时不间断运行；有人值守电梯 6：00－24：00 不间断运行，0：00－6：00 呼叫运行。

　2

　电梯工夜间值班，在首层候梯厅及轿厢内公布值班电话和房号。

　3

　设有高峰梯的，在高峰期 6：00－8：00、17：00－19：00 与主梯同时运行。

　4

　有 1 名住场电梯修理工。

　5

　有对电梯保养进行监督的制度，每周检查 1 次并作记录。

　6

　无人值守的高层电梯三方对讲、轿厢内监控 24 小时正常运行，发觉故障 24 小时修复。

　7

　电梯显现故障时，电梯报修后修理人员应在 20 分钟到达现场。主梯修理时，有备用梯的，用备用梯运行。

　8

　有发生紧急情形时的处置预案，发生电梯停电关人、夹人等危险情形，迅速组织救助，同时进行电话安慰、指导、自我爱护等措施。

　9

　电梯发生一样故障，专业修理人员 20分钟内到达现场修理。

　10 电梯显现事故，应迅速启用紧急预案，组织救助，并报告有关部门。

　1

　无人值守电梯，主梯 24 小时不间断运行；有人值守电梯 6：00－24：00 不间断运行，0：00－6：00 呼叫运行。

　2

　电梯工夜间值班，在首层候梯厅及轿厢内公布值班电话和房号。

　3

　设有高峰梯的，在高峰期 6：00－8：00、17：00－19：00 与主梯同时运行。

　4

　有 2 名住场电梯修理工。

　5

　有专人对电梯保养进行监督，每周检查1 次并作记录。

　6

　无人值守的高层电梯三方对讲、轿厢内监控 24 小时正常运行，发觉故障 24 小时修复。

　7

　电梯显现故障时，电梯报修后修理人员应在 20 分钟到达现场。主梯修理时，有备用梯的，用备用梯运行。

　8

　有发生紧急情形时的处置预案，发生电梯停电关人、夹人等危险情形，迅速组织救助，同时进行电话安慰、指导、自我爱护等措施。

　9

　电梯发生一样故障，专业修理人员 20分钟内到达现场修理。

　10 电梯显现事故，应迅速启用紧急预案，组织救助，并报告有关部门。

　（五）消防服务

　1

　有消防治理制度，建立消防责任制。每年组织 1 次消防演习。

　2

　消防设施设备完好，可随时启用；消防1

　有健全的消防治理制度，建立消防责任制。成立义务消防队，每年组织 1 次消防演习。

　通道畅通。

　3

　消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和爱护，并有记录。

　4

　每年进行 1 次消防训练，有关人员把握消防差不多知识和技能。

　5

　发生火情，及时报警，并采取必要处理措施协助配合消防人员的工作。

　6

　设有消防箱，备存紧急消防物资；设有消防监控中心的 24 小时有专人值守。

　7

　公共消防设施和器材、消防安全标志、疏散通道、应急灯、安全出口等设施符合有关规定，专人负责，每月集中检查1 次，发觉咨询题及时修理。

　8

　消防泵每月攀车 1 次并有记录，每季度保养 1 次，每年进行检修 1 次。对探测装置（烟感、温感等）分批每年检查检验 1 次，每 3 年清洗 1 次。消防栓箱封闭治理，每周偱环检查一次，其各种配件完好，可正常使用，无渗漏，无积尘；每半年开箱检查 1 次消防栓，阀杆处加注润滑油。

　9

　灭火器每年进行 1 次年检，确保灭火器有效。

　10 每年...

篇三：北京市住宅物业服务标准(三级)

宅物业服务标准（三级部分）

　住宅物业服务标准（三级部分）

　北京市地方标准 住宅物业服务标准 Residential Property Service Standard 编号：DB11/T 751-2010 主编单位：北京市物业服务指导中心 批准部门：北京市住房和城乡建设委员会北京市质量技术监督局 实施日期：2010 年 10 月 1 日 2010 北京

　前言 本标准为推荐性标准。

　本标准的主要内容是：

　1. 总则； 2. 术语和定义； 3. 基本规定；

　4. 住宅物业服务一级标准； 5.住宅物业服务二级标准； 6. 住宅物业服务三级标准； 7.住宅物业服务四级标准； 8. 住宅物业服务五级标准。

　本标准由北京市住房和城乡建设委员会及北京市质量技术监督局共同管理，由北京市住房和城乡建设委员会负责解释工作。

　主编单位：北京市物业服务指导中心 北京银达物业管理有限责任公司 北京闻达敏斯物业管理服务有限公司北京万科物业服务有限公司 北京网信物业管理有限公司 北京顺天通物业管理有限公司 主编人员：薛福志、艾白璐、王颖、王亚军、李旻、郑冰、魏宣、谢炜、周文、吴卫东、李维善、张乃魁、陈祖武、霍炜、贾光辉、许文良、张国安 审查专家：杨燕敏、邓俊、韩子忠、化向东、郭健、曹绍利、郑乐、徐平波、宋宝程、闫耘、蔡玲玲

　 目次 1 总 则................................................................................................................................1 2 术语和定义.....................................................................................................................2 3 基本规定..........................................................................................................................3 4 住宅物业服务一级标准.............................................................................................4 4.1 基本要求.....................................................................................................................4 4.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护....................................................6 4.3 消防安全防范............................................................................................................11 4.4 绿化养护....................................................................................................................14 4.5 环境卫生.....................................................................................................................15 4.6 公共秩序维护...........................................................................................................16 4.7 装饰装修管理...........................................................................................................17 5 住宅物业服务二级标准..............................................................................................19 5.1 基本要求......................................................................................................................19

　5.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护.........................................................21 5.3 消防安全防范...............................................................................................................26 5.4 绿化养护...............................................................................................................29 5.5 环境卫生...............................................................................................................30 5.6 公共秩序维护...............................................................................................................32 5.7 装饰装修管理...............................................................................................................32 6 住宅物业服务三级标准...............................................................................................34 6.1 基本要求........................................................................................................................34 6.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护.......................................................36 6.3 消防安全防范...............................................................................................................42 6.4 绿化养护........................................................................................................................44 6.5 环境卫生........................................................................................................................46 6.6 公共秩序维护...............................................................................................................48 6.7 装饰装修管理...............................................................................................................49 7 住宅物业服务四级标准..................................................................................................50

　7.1 基本要求.........................................................................................................................50 7.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护..........................................................52 7.3 消防安全防范..................................................................................................................58 7.4 绿化养护........................................................................................................................61 7.5 环境卫生........................................................................................................................62 7.6 公共秩序维护..................................................................................................................65 7.7 装饰装修管理..................................................................................................................65 8 住宅物业服务五级标准...................................................................................................67 8.1 基本要求........................................................................................................................67 8.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护.........................................................69 8.3 消防安全防范................................................................................................................75 8.4 绿化养护......................................................................................................................78 8.5 环境卫生.........................................................................................................................79 8.6 公共秩序维护................................................................................................................82 8.7 装饰装修管理................................................................................................................82

　引用标准名录.....................................................................................................................84 条文说明...............................................................................................................................86 1 总则 1.0.1 为规范物业服务行为，提高服务水平，实现物业服务的标准化、专业化、精细化，结合本市情况，制定本标准。

　1.0.2 北京市行政区域内住宅物业共用部分的维修养护、管理，维护公共环境卫生和相关秩序的活动，适用本标准。

　1.0.3 北京市行政区域内的物业服务工作除应遵守本标准外，尚应符合国家及北京市现行相关法律、法规、规章、标准的规定。

　2 术语和定义 2.0.1 物业服务 物业服务企业或其他管理人受业主或者建设单位委托， 对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地，进行维修养护、管理，维护公共环境卫生和相关秩序的活动。

　2.0.2 物业共用部分 物业管理区域内业主专有部分以外，按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。主要包括共用部位、共用设施设备。

　2.0.3 专项服务 接受委托，承接共用设施设备维修养护、园林绿化、环境卫生、秩序维护等专业服务。

　2.0.4 特约服务

　物业服务企业或其他管理人根据业主委托提供的物业服务合同约定以外的服务。

　2.0.5 突发公共事件 突然发生，造成或者可能造成重大人员伤亡、财产损失、生态环境破坏和严重社会危害，危及公共安全的紧急事件。

　3 基本规定 3.0.1 本标准中涉及的物业共用部分的维修养护为日常维修养护工作，不包括需要使用专项维修资金的维修、更新和改造工作。

　3.0.2 物业服务标准分为五级，一级标准为最低标准，每一级标准高于且包含相应低一级的标准。

　3.0.3 签订物业服务合同时，依据住宅物业实际情况确定物业服务事项，选定相应的物业服务标准。本标准施行前已签订物业服务合同的住宅物业按照约定执行。

　6 住宅物业服务三级标准 6.1 基本要求 6.1.1 客户服务场所 1 设置客户服务中心，配置办公家具、电话等办公设 备。

　2 公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。

　3 客户服务中心工作时间，工作日不少于 8 小时，其他时间设置值班人员。

　4 设置并公示 24 小时服务电话。

　6.1.2 人员 1 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。

　2 从业人员分岗位统一着装、佩戴标志。

　3 配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。

　4 项目负责人具有 2 年以上物业服务企业同等岗位工作经历，为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。

　6.1.3 制度 1 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。

　2 建立突发公共事件的应急预案。

　3 建立培训体系，定期组织培训与考核。

　4 建立物业服务工作记录。

　6.1.4 档案 1 建立物业管理档案。

　2 配备档案管理人员。

　3 应用计算机管理基本信息、基础资料、维修养护资料、收费资料等。

　6.1.5 标志 设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。

　6.1.6 客户服务 1 每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、本年度收支预算。

　2 涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项， 应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。

　3 对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。

　4 水、电急修 20 分钟内，其它报修按双方约定时间到达现场；由专项服务企业负责的设施设备应在 30 分钟内告知。报修进行回访。

　5 业主或使用人提出的意见，建议、投诉在 2 个工作日内回复。投诉进行回访。

　6 每年公开征集 1 次物业服务意见，公示整改情况。

　7 每月组织 1 次项目服务质量检查，重要节假日前组织安全检查。

　8 每年组织业主参观共用设施设备机房。

　9 每年至少组织 1 次社区文化活动。

　10 设置公共信息栏；配合相关部门进行公益性宣传。

　11 按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责 任保险。

　12 有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。

　6.1.7 专项服务委托管理 1 签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。

　2 专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求；操作人员应持有相应的职业资格证书。

　3 专项服务企业人员统一着装，佩戴标志。

　4 对专项服务进行监督管理及评价。

　6.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护 6.2.1 综合管理 1 建立房屋及共用设施设备的基础档案。

　2 运行、检查、维修养护记录应每月归档。

　3 组织实施房屋使用安全情况评估检查。

　4 共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的故障及检查...

篇四：北京市住宅物业服务标准(三级)

北京市物业管理办法》 正式出台， 该办法将于 10 月 1 日 正式开始实施， 同时废止《北京市居住小区物业管理办法》。

　新《办法》 首次提出了前期物业、 质价相符、 业主决策平台等新概念， 对业委会启动、 换届， 物业更替交接等难题进行了 规范和制约， 而这些新举措将帮助业主、开发商和物业公司之间形成联动， 更有效地维护社区内公共设施的日常维护和管理。买房,购房 ,装修论坛 ,房产论 坛; [ $ }0 p-

　^7

　o 市法制办副主任李灵雁表示， 物业管理突出问题主要存在开发建设阶段遗留的问题影响到后期物业管理、 业主委员会成立困难、 物业服务不规范等三方面。

　2003 年北京市就开始启动《物业管理办法》 规章的调研， 经过这么多年的工作， 基本问题暴露比较充分， 解决这些问题的措施也相对比较成熟。

　所以把这个《办法》 列入 2009 年的规划， 最近通过市政府正式颁布实施。

　■焦点 买房,购房,装修论坛 ,房产论 坛& A! O 9

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　z + Q+ b 验收前开发商出物业费 新浪乐居/ w

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　v0 D 规定 建设单位承担前期物业服务责任。

　销售房屋时， 前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。

　建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业， 也可以将专项服务委托给专业性服务企业。

　【解读】

　市住建委物业处处长于良表示， 按照目前的新房交验程序， 业主往往只验收了自己屋内的设施， 也就是自 己购买的专有部分。

　但整个小区公共部位却几乎没有人注意到， 更没有人去检查验收。而物业企业的服务绝大部分集中在公共部位。一旦业主在验收书上签字，而公共部分也通过检验， 开发商就与物业完成交接。

　一旦公共部分遇到质量问题， 影响了业主的生活， 业主就会把责任和矛头对准物业公司， 而物业公司又往往希望开发商维修， 这影响了整个小区公共部分设施的使用， 并形成恶性循环。新浪乐居 3

　] 2 U 9 @! | 于良说， 此次提出前期物业的概念， 就是要杜绝这种情况的循环发生。

　今后验收房屋将分为两个部分， 业主不仅需要验收自己的专有部分， 还要验收整个小区的公共部分和公共设施，只有当公共设施也通过验收， 开发商才能与物业公司完成交接， 而此前的物业费用都将由开发商承担。

　目前， 实操细则正在制定过程之中， 十一前就会发布并实施。bj.bbs.house.si na.co m .cn5

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　s5 E 业主可委托第三方验房规定 房产论坛,装修 论坛,业 主论坛; E5 a# @%

　a) ^8 p bj.bbs .hou se.sina.c om.cn2

　q" I, v: n" @ 全体业主收房前应当对物业共用部分进行查验， 可以委托选聘的物业服务企业进行查验。

　全体业主与建设单位也可以共同委托物业服务评估监理机构进行查验。

　【解读】

　于良说， 业主可委托第三方验房， 就是类似于各种监理， 且独立于物业公司和开发商， 又具有社区公共部位、 设施验收专业知识的机构。

　目前北京已经出现多家类似的机构，市住建委将对其进行监督和监管。

　今后， 业主、 物业公司或开发商， 都可以委托这样的机构，对小区公共部位和设施进行评估和验收， 让各方可以有令人信服的检验结果。

　“物业纠纷最容易发生在物业交接环节。

　”于良说， 第三方监管可以帮助业主在与开发商进行前期物业交接， 以及入住后更换物业时， 对小区设施设备进行评估； 也可以协助业主在选择物业企业时， 测算物业费价格； 帮助业主监测物业服务质量， 避免发生纠纷。拖欠物业费不能停水电 规定 买房,购房,装 修论坛,房 产 论 坛 9 }8

　C + I 4 n 物业管理区域内， 供水、 供电、 供气、 供热、 通信、 有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业企业接受委托代收这些费用的， 应当向业主出具专业经营单位的发票，并不得向业主收取手续费等额外费用， 不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专业服务。

　【解读】

　此前， 物业公司和业主产生纠纷后， 往往使用停水、 停电等办法制约业主， 影响

　业主正常生活， 也使得交费业主遭遇无妄之灾。《办法》 实施后， 物业公司再用这种办法就是违法。《办法》 明确， 任何物业企业， 都不得以业主欠交物业费为由， 限制或者变相限制专业服务， 不可以断水断电、 停止供暖供气。

　另外， 物业公司接受委托代收水、 电、 热、 通信、 有线电视等费用时， 必须向业主出具相关发票， 不得据为己有。

　■监督 物业账单 新浪乐居, Z!

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　q 每年定期晒 【规定】

　物业服务企业应当按照价格主管部门的规定， 将服务事项、 服务标准、 收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。

　物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、 本年度物业服务项目收支预算， 业主提出质询时， 物业服务企业应当及时答复。

　业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的， 物业服务企业应当予以配合。【解读】

　“我交的物业费都花在哪了 ？ ”“不同小区的物业费为什么不同？ ”这些都是业主想新浪乐居 6 P) x1

　u, y%

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　a 知道， 却很难知道的问题。

　新《办法》 明确， 物业企业应当每一季度公示一次收支预算， 在显著位置晒晒自己的账单亮明成本。

　今后， 这些疑问将全部透明。

　市住建委副主任张农科说， 本市关于住宅物业服务等级标准的初稿已见雏形， 将原来一至三级的物业服务等级， 扩大到五级， 涵盖 300 多项内容， 下一步将面向公众征求意见。

　在五项等级中， 每一个级别费用是多少、 需要擦几次玻璃、 扫几遍地面等等， 都将条理明晰。

　上月 ，市物业管理协会公布了本市一季度城区普通商品住宅物业服务成本信息， 目的就是帮业主了解物业费的构成。

　今后还将组织调研， 定期公布物业服务过程中所涉及的人工、 物料和能耗等成本账目和价格标准， 让老百姓做到明白消费。■其他规定 小区车库先满足业主 【规定】

　物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、 车位， 不得出售给本物业管理区域业新浪乐居/ c) q 4 G1

　t0 E 主以外的其他人。

　建设单位出租物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、 车位的， 应当首先出租给本物业管理区域业主。

　在满足本区域业主需要后， 建设单位可以将车库、 车位出租给本区域业主以外的其他人， 租期不得超过 6 个月 。

　建设单位调整租金时应当与全体业主协商。【解读】

　停车矛盾在各小区尤为突出， 业主和物业屡发纠纷。《办法》 首次针对停车制定条房产论坛,装修 论坛,业 主论坛1

　M1 M& p: k6 e. k# N 款， 规定车库使用要优先满足业主需求：

　小区车位不得出售给非业主； 开发商如果要出租这些车位， 也得先尽着业主再考虑“外人”， 而且租期不得超过 6 个月； 如果开发商中途要想调高车位租金， 也得先与全体业主协商。

　老物业不腾地罚 10 万 【规定】

　物业服务合同期限届满前， 全体业主应当共同决定物业管理方式、 服务内容、 是否更换物业服务企业等事项。

　原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、 对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。

　拒不撤出的， 新物业企业和业主应与原物业协商解决； 协商不成的， 应当依法提起诉讼或者申请仲裁， 不得强行接管。【解读】

　新旧物业交接不畅， 而互不礼让， 甚至大打出手的事例屡见不鲜。

　10 月 1 日 后，老物业找借口拖延、 拒绝办理物业交接， 就会受罚， 逾期不撤出可罚款 10 万元； 不能维持新浪乐居 0 h"

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　^% | 正常物业管理秩序的， 由区县政府责成区县房屋行政主管部门、 物业所在地街道办事处、 乡镇政府及公安机关组织接管。

　新物业也不得以委任合同作为“钦定诏书”， 不能强行接管， 否则也将被处 1 万元以上 10 万元以下罚款。商住区别管理业主定 房产论坛,装修论坛,业主 论坛) z" b7

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　【规定】

　业主可以通过共同决定的方式对物业管理区域的分立或合并进行管理。

　如果业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并， 应当经原物业管理区域内以及拟调整后物业管理区域内的专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且总人数三分之二以上的业主同意，并应当按照相关规定提出申请， 由街道办事处、 乡 镇人民政府会同区县房屋行政主管部门等相关部门进行审查。

　【解读】

　以往对于小区的物业管理区域没有进行明确的区分， 一个小区就是一个物业管理区域。

　而实际中， 因为一部分小区商住混合、 住改商， 业主对物业费争议较大。《办法》 通过区分物业管理区域， 对同一小区内不同用途的区域进行划分。

　这样不但方便管理， 还可通过按不同的物业费标准收费化解矛盾。

　业主可自定本楼大事 # y- Y

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　x 【规定】

　业主可以以幢、 单元、 楼层为单位， 共同决定本单位范围内的物业管理事项， 事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。【解读】

　市住建委表示， 目前， 对于物业区域内的物业事项管理都必须通过业主大会投票b j.bbs.house.si na.com.c n ! C(

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　N5 e8

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　B 决定， 一般重大事项需要一半以上的业主同意， 而像变更物业等重大事项则需要三分之二的业主同意方可实现。

　但召集全体业主开会困难重重， 此次《办法》 明确， 幢、 单元、 楼层的业主可以共同决定本单位的物业事项。

　如动用公共维修金修电梯等， 同单元业主可以自己决定， 避免扯皮。业主可以自己管物业 ( M- | ; @7

　? 【规定】

　未选聘物业服务企业的， 业主可以共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业bj.bbs.house.si na.co m .cn4

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　T" [ 或者个人。【解读】

　物业公司往往是由开发商推荐或指定， 业主无法进行选择。《办法》 首次提出， 未新浪乐居论坛 5 t/

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　i 选聘物业企业的小区业主可以通过共同决定的方式， 将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人， 如小区绿化、 环卫、 保安等事项， 可以通过业主集体授权业主大会单独和相关单位签订合同或合约进行管理， 这有助于提高业主参与管理的积极性。

　如品阁小区自 治以来， 物业费 3 年降了一块钱。

篇五：北京市住宅物业服务标准(三级)

京市地方标准

　住宅物业服务标准

　 编号DB11/T 751-2010 主编单位北京市物业服务指导中心 批准部门北京市住房和城乡建设委员会 北京市质量技术监督局 实施日期2010 年 10 月 1 日

　 2010

　 北京

　 前 言 本标准为推荐性标准。

　本标准的主要内容是1.总则2.术语和定义3.基本规定4.住宅物业服务一级标准5.住宅物业服务二级标准6. 住宅物业服务三级标准7.住宅物业服务四级标准8.住宅物业服务五级标准。

　本标准由北京市住房和城乡建设委员会及北京市质量技术监督局共同管理 由北京市住房和城乡建设委员会负责解释工作。

　主编单位北京市物业服务指导中心

　北京银达物业管理有限责任公司

　北京闻达敏斯物业管理服务有限公司

　北京万科物业服务有限公司

　北京网信物业管理有限公司

　北京顺天通物业管理有限公司

　主编人员薛福志、艾白璐、王颖、王亚军、李旻、郑冰、魏宣、谢炜、周文、吴卫东、李维善、张乃魁、陈祖武、霍炜、贾光辉、许文良、张国安 审查专家杨燕敏、邓俊、韩子忠、化向东、郭健、曹绍利、郑乐、徐平波、宋宝程、闫耘、蔡玲玲

　 目 次 1 总 则 .................................................1

　2 术语和定义 ............................................2

　3 基本规定 ............................................. 3 4 住宅物业服务一级标准 ...................................4

　4.1 基本要求 .......................................... 4

　4.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护...............6

　4.3 消防安全防范 ..................................... 11

　4.4 绿化养护 ......................................... 14

　4.5 环境卫生 ......................................... 15

　Residential Property Service Standard

　 4.6 公共秩序维护 ..................................... 16

　4.7 装饰装修管理 ..................................... 17

　5 住宅物业服务二级标准 .................................19

　5.1 基本要求 ......................................... 19

　5.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护..............21

　5.3 消防安全防范 ..................................... 26

　5.4 绿化养护 ......................................... 29

　5.5 环境卫生 ......................................... 30

　5.6 公共秩序维护 ..................................... 32

　5.7 装饰装修管理 ..................................... 32

　6 住宅物业服务三级标准 .................................34

　6.1 基本要求 ......................................... 34

　6.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护..............36

　6.3 消防安全防范 ..................................... 42

　6.4 绿化养护 ......................................... 44

　6.5 环境卫生 ......................................... 46

　6.6 公共秩序维护 ..................................... 48

　6.7 装饰装修管理 ..................................... 49

　7 住宅物业服务四级标准 .................................50

　7.1 基本要求 ......................................... 50

　7.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护..............52

　7.3 消防安全防范 ..................................... 58

　7.4 绿化养护 ......................................... 61

　7.5 环境卫生 ......................................... 62

　7.6 公共秩序维护 ..................................... 65

　7.7 装饰装修管理 ..................................... 65

　8 住宅物业服务五级标准 .................................67

　8.1 基本要求 ......................................... 67

　8.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护..............69

　8.3 消防安全防范 ..................................... 75

　8.4 绿化养护 ......................................... 78

　8.5 环境卫生 ......................................... 79

　8.6 公共秩序维护 ..................................... 82

　8.7 装饰装修管理 ..................................... 82

　引用标准名录 ...........................................84 条文说明 ...............................................86

　 CONTENT

　1 GENERAL RULES .........................................1

　2 TERMS AND DEFINITION ...................................2

　3 BASIC STIPULATION ............................................................................................... 3

　4 RESIDENTIAL PROPERTY SERVICE STANDARD LEVEL ONE ..........4

　4.1 GENERAL SERVICE ......................................4

　 4.2 EQUIPMENT .........6

　4.3 FIRE-CONTROL & SECURITY ...............................11

　4.4 GARDENING .........................................14

　4.5 CLEANING ...........................................15

　4.6 PUBLIC ORDER MANAGEMENT ..............................16

　4.7 RENOVATION MANAGEMENT ................................17

　5 RESIDENTIAL PROPERTY SERVICE STANDARD LEVEL TWO ..........19

　5.1 GENERAL SERVICE .....................................19

　5.2 EQUIPMENT ........21

　5.3 FIRE-CONTROL & SECURITY ...............................26

　5.4 GARDENING .........................................29

　5.5 CLEANING ...........................................30

　5.6 PUBLIC ORDER MANAGEMENT ..............................32

　5.7 RENOVATION MANAGEMENT ...............................32

　6 RESIDENTIAL PROPERTY SERVICE STANDARD LEVEL THREE ........34

　6.1 GENERAL SERVICE .....................................34

　6.2 EQUIPMENT ........36

　6.3 FIRE-CONTROL & SECURITY ...............................42

　6.4 GARDENING .........................................44

　6.5 CLEANING ...........................................46

　6.6 PUBLIC ORDER MANAGEMENT ..............................48

　6.7 RENOVATION MANAGEMENT ...............................49

　7 RESIDENTIAL PROPERTY SERVICE STANDARD LEVEL FOUR .........50

　7.1 GENERAL SERVICE .....................................50

　7.2 EQUIPMENT ........52

　7.3 FIRE-CONTROL & SECURITY ...............................58

　7.4 GARDENING .........................................61

　7.5 CLEANING ...........................................62

　7.6 PUBLIC ORDER MANAGEMENT ..............................65

　7.7 RENOVATION MANAGEMENT...............................65

　8 RESIDENTIAL PROPERTY SERVICE STANDARD LEVEL FIVE ..........67

　8.1 GENERAL SERVICE .....................................67

　8.2 EQUIPMENT ........69

　8.3 FIRE-CONTROL & SECURITY ...............................75

　8.4 GARDENING .........................................78

　8.5 CLEANING ...........................................79

　8.6 PUBLIC ORDER MANAGEMENT ..............................82

　8.7 RENOVATION MANAGEMENT ...............................82

　QUOTED STANDARDS .......................................84

　MAINTENANCE & MANAGEMENT OF PUBLIC AREA & MAINTENANCE & MANAGEMENT OF PUBLIC AREA & MAINTENANCE & MANAGEMENTOF PUBLIC AREA & MAINTENANCE & MANAGEMENT OF PUBLIC AREA & MAINTENANCE & MANAGEMENT OF PUBLIC AREA &

　 EXPLANATION OF ARTICLES .................................86

　1 总则

　1.0.1 为规范物业服务行为提高服务水平实现物业服务的标准化、专业化、精细化结合本市情况制定本标准。

　1.0.2 北京市行政区域内住宅物业共用部分的维修养护、管理维护公共环境卫生和相关秩序的活动适用本标准。

　1.0.3 北京市行政区域内的物业服务工作除应遵守本标准外尚应符合国家及北京市现行相关法律、法规、规章、标准的规定。

　 2 术语和定义

　2.0.1 物业服务

　物业服务企业或其他管理人受业主或者建设单位委托 对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修养护、管理维护公共环境卫生和相关秩序的活动。

　2.0.2 物业共用部分

　物业管理区域内业主专有部分以外按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。主要包括共用部位、共用设施设备。

　2.0.3 专项服务

　接受委托承接共用设施设备维修养护、园林绿化、环境卫生、秩序维护等专业服务。

　2.0.4 特约服务

　物业服务企业或其他管理人根据业主委托提供的物业服务合同约定以外的服务。

　 2.0.5 突发公共事件 突然发生造成或者可能造成重大人员伤亡、财产损失、生态环境破坏和严重社会危害危及公共安全的紧急事件。

　3 基本规定

　3.0.1 本标准中涉及的物业共用部分的维修养护为日常维修养护工作不包括需要使用专项维修资金的维修、更新和改造工作。

　3.0.2 物业服务标准分为五级一级标准为最低标准每一级标准高于且包含相应低一级的标准。

　3.0.3 签订物业服务合同时依据住宅物业实际情况确定物业服务事项选定相应的物业服务标准。本标准施行前已签订物业服务合同的住宅物业按照约定执行。

　4 住宅物业服务一级标准

　4.1 基本要求

　4.1.1 客户服务场所

　1 设置客户服务场所配置基本办公设备。

　2 公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的公示特约服务项目及服务标准、收费标准。

　 3 客户服务场所工作时间工作日不少于 8 小时其他时间设置值班人员。

　4 设置并公示 24 小时服务电话。

　4.1.2 人员

　1 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。

　2 从业人员佩戴标志。

　3 配备物业服务项目负责人房屋建筑安全管理员。

　4 项目负责人具有 2 年以上物业服务企业或相关企业管理工作经历为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。

　4.1.3 制度

　1 建立共用部位及共用设施设备维修养护、 消防安全防范、 绿化养护、 环境卫生、公共秩序维护等管理制度。

　2 建立突发公共事件应急预案。

　3 建立物业服务工作记录。

　4.1.4 档案

　1 建立物业管理档案。

　2 配备档案管理人员。

　4.1.5 标志

　设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。

　4.1.6 客户服务

　1 每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、本年度收支预算。

　2 涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知履行告知义务。

　3 对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为应劝阻并报告相关行政主管部门。

　4 水、电急修 20 分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场由专项服务企业负责的设备设施应在 30 分钟内告知。

　5 业主或使用人提出的意见、建议、投诉在 3 个工作日内回复。

　6 每年公开征集 1 次物业服务意见公示整改情况。

　7 配合相关部门进行公益性宣传。

　8 按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。

　4.1.7 专项服务委托管理

　1 签订专项服务委托合同明确各方权利义务。

　2 专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求操作人员应持有相应的职业资格证书。

　3 专项服务企业人员佩戴标志。

　4 对专项服务进行监督及评价。

　 4.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护

　4.2.1 综合管理

　1 建立房屋及共用设施设备的基础档案。

　2 运行、检查、维修养护记录应每月归档。

　3 组织实施房屋使用安全情况评估检查。

　4 共用部位检查中发现的问题应按照责任范围编制修缮计划并按计划组织修

　 缮共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题应即时组织修复。

　5 每年第四季度制定下一年度维修养护计划。

　6 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。

　7 雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。

　8 设备机房

　1 每月清洁 1 次室内无杂物。

　2 设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。

　3 在明显易取位置配备消防器材确保完好有效。

　4 设施设备标志、标牌齐全。

　5 张贴或悬挂相关制度、证书。

　4.2.2 共用部位

　1 房屋结构

　每半年检查 1 次梁、板、柱等结构构件外观...

篇六：北京市住宅物业服务标准(三级)

一、 普通商品房居住小区管理服务标准

　 小 区 规 划 红 线 范 围内， 涉及共用 财产和公共事务的管理.

　（ 1）

　负责制定物业管理服务工作计划， 并组织实施；

　（ 2）

　每年一次对房屋及设施设备进行安全普查， 根据普查结果制定维修计划, 组织实施；

　（ 3）

　白天有专职管理员接待住户, 处理服务范围内的公共性事务， 受理住户 的咨询和投诉； 夜间有人值班， 处理急迫性报修， 水、 电等急迫性报修半小时内到现场；

　（ 4）

　协助组建业主委员会并配合其运作；

　（ 5）

　管理规章制度健全， 服务质量标准完善， 物业管理档案资料齐全；

　（ 6）

　与业主签定物业管理服务协议、 物业管理公约等手续； 公开服务标准、 收费依据及标准;

　（ 7）

　应用计算机系统对业主及房产档案、 物业管理服务及收费情况进行管理；

　（ 8）

　全体员 工统一着装， 持证上岗；

　（ 9）

　每年进行一次物业管理服务满意率调查， 促进管理服务工作的改进和提高， 征求意见用户 不低于总户数 80％ 。

　按《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》 中附件－ ：

　共用部位公用设施一般应包括的范围的内容为准； 不包括另 行收费的设备设施， 如电梯、水泵、 暖气等设备。

　”）

　确保居住小区内楼房共用部位共用设施设备、 基本市政设施的正常使用运行和小修养护， 包括：

　（ 1）

　楼房及小区内共用部位设施设备的日 常养护和小修， 执行《房屋及其设备小修服务标准》；

　（ 2）

　保证护栏、 围墙、 小品、 桌、 椅、 楼道灯、 绿化设施等公共设施、 设备正常使用；

　道路、 甬路、 步道、 活动场地达到基本平整， 边沟涵洞通畅；

　（ 3）

　确保雨水、 污水管道保持通畅， 定期清掏化粪池、 雨水井， 相关设施无破损；

　（ 4）

　负责小区智能化设施的日 常运行维护；

　（ 5）

　定期清洗外墙。

　小区规划红线范围内的中 心绿地和房前、屋后， 道路两侧 区间绿地。

　按市园林局规定的《二级养护标准》 养护。

　小区规划红线以内，业主户 门以外。

　维护和保持服务范围内的清洁卫生, 包括：

　(1) 有健全的保洁制度， 清洁卫生实行责任制， 有明确的分工和责任范围；

　(2) 设定垃圾集纳地点， 并每日 将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、 站， 对垃圾（ 专用）

　楼、 站、 箱、 道、 桶及垃圾进行管理；

　(3) 每日 对保洁服务范围内的区域进行一次清扫， 做到服务范围内无废弃杂物;

　（ 4）

　对楼梯间、 门厅， 电梯间、 走廊等的门、 窗、 楼梯扶手、 栏杆、 墙壁等， 进行一周一次清扫;

　（ 5）

　按政府有关规定向服务范围内喷洒、 投放灭鼠药、 消毒剂、 除虫剂；

　（ 6）

　在雨、 雪天气应及时对区内主路、 干路积水、 积雪进行清扫。

　 小区规划红线以内，业主户门以外。

　 公共区域的秩序维护和公共财产的看管， 包括：

　（ 1）

　相对封闭：

　做到小区主要出入口 全天有专人值守， 车辆行驶通畅， 危及人身安全处有明显标志和防范措施；

　（ 2）

　维护交通秩序：

　包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、 速度进行管理；

　（ 3）

　看管公共财产：

　包括楼内的门、 窗、 消防器材及小区的表井盖、 雨筚子、 小品、 花、 草、 树木、 果实等；

　（ 4）

　夜间对服务范围内重点部位、 道路进行不少于一次的防范检查和巡逻， 巡逻不少于 2 人， 做到有计划、 有记录；

　（ 5）

　发生治安案件、 刑事案件、 交通事故时， 应及时报警， 并配合公安部门进行处理。

　机动车辆、 非机动车辆 在 停 车 场 （ 存 车处）、 位的看管 （ 1）

　有健全的机动车存车管理制度和管理方案；

　（ 2）

　对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证， 出门凭证放行；

　（ 3）

　保证停车有序， 24 小时设专人看管；

　（ 4）

　长期存放的， 应签订存车协议， 明确双方的权利义务等。

　公共区域消 防设施的维护及消防管理 （ 1）

　有健全的消防管理制度， 建立消防责任制；

　（ 2）

　消防设施有明显标志， 定期对消防设施进行巡视、 检查和维护；

　（ 3）

　定期进行消防训练， 保证有关人员 掌握消防基本技能。

　养护、 运行、 维修 （ 1）

　保证居民正常生活用水；

　（ 2）

　对水箱定期清洗消毒， 确保水质合格；

　（ 3）

　维修服务标准执行京房地物字（ 1998）

　第 799 号文件规定。

　养护、 运行、 维护 （ 1）

　主梯 6：

　00－ 24：

　00 不间断运行， 0：

　00－ 6：

　00 呼叫 运行， 电梯工夜间值班室， 并公布呼叫 电话或房号。

　凡是楼层中设有电梯门的， 均须开启载客；

　（ 2）

　凡有备梯的， 在高峰期 6 点－ 8 点、 17 点－ 19 点与主梯同时运行；

　（ 3）

　主梯维修时， 有备用梯的， 用备用梯运行， 无备梯的， 属急迫性维修的， 应在 30 分钟内抢修完工， 其它维修应于 23点至次日 5 点以内完工；

　维修服务标准执行京房地物字（ 1998）

　第 799 号文件规定。

　 房屋装饰装修管理 （ 1）有健全的装修管理服务制度；

　（ 2）查验业主装修方案， 与业主、 施工单位签定装修管理协议， 告知业主装修注意事项；

　（ 3）装修期间， 对装修现场进行巡视与检查， 严格治安、 消防和房屋安全管理； 对进出小区的装修车辆、 装修人员 实行出入证管理， 调解因装修引 发的邻里纠纷；

　（ 4）业主装修结束后， 应进行检查。

　对违反装修协议的要进行处理， 问题严重的报行政管理部门；

　及时清运装修垃圾， 集中堆放时间不得超过三天。

　 经济适用房小区、 直管和自管公房小区、 危旧房改造回迁小区管理服务

　小 区 规划 红线 范 围内， 涉及共用财产和公共事务的管理 （ 1）负责制定物业管理服务工作计划， 并组织实施；

　（ 2）每年一次对房屋及设施设备进行安全普查， 根据普查结果制定维修计划, 组织实施；

　（ 3）白天有专职管理员 接待住户 , 处理服务范围内的公共性事务， 受理住户 的咨询和投诉； 夜间有人值班， 处理急迫性报修， 水、 电等急迫性报修半小时内到现场；

　（ 4）协助组建业主委员 会并配合其运作；

　（ 5）管理规章制度健全， 服务质量标准完善， 物业管理档案资料齐全；

　（ 6）

　 与业主签定物业管理服务协议、 物业管理公约等手续； 公开服务标准、 收费依据及标准;

　（ 7）

　 全体员工统一着装， 持证上岗；

　（ 8）

　 每年进行一次物业管理服务满意率调查， 促进管理服务工作的改进和提高， 征求意见户 数不低于总户数 80％ 。

　按《北京市住宅公共维修基金使用 管 理办法》 中附件－ ：

　共用 部 位共用 设施 设备一般应 包 括的 范围的内容为准； 不包括另 行收费 的 设备设施， 如电梯、 水泵、供暖等设备。

　（ 1）楼房及小区内共用部位设施设备的日 常养护和小修， 执行《房屋及其设备小修服务标准》；

　（ 2）保证护栏、 围墙、 楼道灯、 绿化设施等公共设施、 设备正常使用；

　（ 3）确保雨水、 污水管道保持通畅， 定期清掏化粪池、 雨水井， 相关设施无破损。

　小 区 规划 红线 范 围内 的 中 心 绿地和房前、 屋后， 道路两侧区间绿地。

　按市园林局规定的《三级养护标准》 养护。

　小区规划红线以内，业主户 门以外。

　维护和保持服务范围内的清洁卫生， 包括：

　（ 1）设定垃圾集纳地点， 并每日 将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、 站， 对垃圾（ 专用）

　楼、 站、 箱、 道、 桶及垃圾进行管理；

　（ 2）每日 对保洁服务范围内的区域进行一次清扫， 做到服务范围内基本无废弃杂物；

　（ 3）按规定进行消毒、 灭鼠等活动；

　（ 4）在雨、 雪天气应及时对区内主路、 干路积水、 积雪进行清扫。

　小区规划红线以内，业主户 门以外。

　维护服务范围内的业主公共生活秩序， 包括：

　（ 1）相对封闭：

　做到小区主要出入口 全天有专人值守， 车辆行驶通畅， 危及人身安全处有明显标志和防范措施；

　（ 2）维护交通秩序：

　包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、 速度进行管理；

　（ 3）发生治安案件、 刑事案件、 交通事故时， 应及时报警， 并配合公安部门进行处理。

　机动车辆、 非机动车辆在停车场（ 存车处）、 位的看管 （ 1）有健全的机动车存车管理制度和管理方案；

　（ 2）对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证， 出门凭证放行；

　（ 3）保证停车有序， 24 小时设专人看管；

　（ 4）

　 长期存放的， 应签订存车协议， 明确双方的权利义务等。

　公共区 域 消 防设施的维护及消防管理 （ 1）

　有健全的消防管理制度， 建立消防责任制；

　（ 2）

　消防设施有明显标志， 定期对消防设施进行巡视、 检查和维护；

　（ 3）

　定期进行消防训练， 保证有关人员 掌握消防基本技能。

　养护、 运行、 维修 （ 1）

　保证居民正常生活用水；

　（ 2）

　对水箱定期清洗消毒， 确保水质合格；

　（ 3）

　维修服务执行京房地物字（ 1998）

　第 799 号文件规定。

　养护、 运行、 维护 （ 1）主梯 6：

　00－ 24：

　00 不间断运行， 0：

　00－ 6：

　00 呼叫 运行， 电梯工夜间值班， 公布呼叫 电话或房号。

　凡是楼层设有电梯门的， 均须开启载客；

　（ 2）凡有备梯的， 在高峰期 6 点－ 8 点、 17 点－ 19 点与主梯同时运行；

　（ 3）主梯维修时， 用备用梯运行； 无备梯的， 属急迫性维修的， 应在 30 分钟内抢修完工， 其它维修应于 23 点至次日 5点以内完工。

　（ 4）维修服务标准执行京房地物字（ 1998）

　第 799 号文件规定。

　房屋装饰装修管理 （ 5）有健全的装修管理服务制度；

　（ 6）查验业主装修方案， 与业主、 施工单位签定装修管理协议， 告知业主装修注意事项；

　（ 7）装修期间， 对装修现场进行巡视与检查， 严格治安、 消防和房屋安全管理； 对进出小区的装修车辆、 装修人员 实行出入证管理， 调解因装修引 发的邻里纠纷；

　（ 8）业主装修结束后， 应进行检查。

　对违反装修协议的要进行处理， 问题严重的报行政管理部门；

　（ 9）及时清运装修垃圾， 集中堆放时间不得超过三天。

篇七：北京市住宅物业服务标准(三级)

综合服务标准级别 项目 序号 内

　容 服

　务

　要

　求1 管理处设置（1）小区内设置管理处。（2）办公场所整洁有序。2 管理人员要求（1）物业管理企业持有有效证照，人员配备合理，有管理人员、水、电、绿化等专业操作人员。并按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书，岗位责任制明确。（2）管理服务人员统一着装、佩戴标志，服务主动、热情，服务规范符合南平市物业管理行业规范要求。三级综合服务标准3 日常管理与服务（1）与被服务对象签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。（2）承接项目时，对住宅小区共用部位。共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。（3）有完善的物业管理制度、作业流程及物业管理工作计划及实施时间。建立财务制度，财务收支符合国家相关规定。财务管理、业主资料、房屋档案、设备档案、收费管理等档案齐全。（4）公示 24 小时服务电话。及时解答业主的咨询、处理业主投诉及受理维修等。业主咨询、投诉在一周内予以答复处理；业主急修二小时内、其它报修按双方约定时间到达现场；有完整的报修、维修记录，并有回访制度，满意率达 70%以上。（5）对小区内服务收费项目、服务内容、收费标准均应在管理处予以公布。（6）每季度至少在管理处公布一次由业主分摊的公共水电等费用详细测算情况；每年一次在管理处公布涉及住户共用设施没备费用分摊情况和其他物业管理代收代交费用情况。（7）按有关规定或合同约定规范使用住房专项维修资金。（8）每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率 70%以上。（9）每年开展一次健康有益的社区文化活动。二、公共区域清洁卫生标准级别 项目 序号 内

　容 服

　务

　要

　求

　1 垃圾桶按幢设置垃圾桶，其它公共场所根据实际情况合理设置果皮箱或垃圾桶，并实行垃圾袋装。每日清运 2 次。2道路、绿地、明沟、广场每日清扫 1 次3 停车场 每日清扫 1 次4 公共楼道 每日清扫 1 次，每周至少拖洗 1 次5 电梯厅 每月清洗 1 次，每周至少拖洗 1 次6 共用部位玻璃 每半月至少清洁 1 次7 室外标识 每半月至少清洁 1 次8 宣传栏 每半月至少清洁 1 次9 信报箱 每半月至少清洁 1 次10 路灯、楼道灯 每月至少清洁 1 次11共用雨、污管道、污水管道、化粪池共用雨、污管道每年疏通 1 次；平时经常检查，发现堵塞及时清掏；经常检查化粪池，每年请专业公司清掏 1 次，发现异常及时清掏，保持畅通。12 二次供水水箱 每年请专业公司清洗 2 次，定时巡查，水质符合国家规定要求。13 消毒灭害

　建立消杀工作管理制度；适时投放消杀药物；有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。三级公共区域清洁卫生保洁服务14 保洁巡查进行保洁巡查，楼道内无乱悬持、乱贴乱画、乱堆放，无明显暴露垃圾、无卫生死角等现象，保证小区内干净整洁。三、公共秩序维护标准级别 项目 序号 内

　容 服

　务

　要

　求1 人员要求（1）专职安防人员，身体健康，工作认真负责。（2）对小区日常护卫事项做出正确反应，能正确使用消防器材。2 门岗 门岗整洁，设专人 24 小时值勤。三级公共秩序维护标准3 车辆管理 对进出小区的车辆实施登记管理，引导车辆有序通行、停放。

　4 外来人员管理 对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时登记管理。5 技防设施和救助配有安全电子监控系统、并实施 24 小时监控并及时记录，发现问题 15 分钟内有专人到现场处理。6 应急管理对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时告知相关业主并报告有关部门、同时协助采取相应措施。四、房屋公共部位管理标准级别 项目 序号 内

　容 服

　务

　要

　求1 房屋外观房屋外观完好、整洁，符合原设计要求。无任何违章装修、违章搭建，公共区域无乱张贴悬挂现象。2 房屋结构按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的小区装饰装修管理制度。装修前，依规定告知装修人有关装修的禁止行为和注意事项。每周巡查一次装修施工现场，并有记录。发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主大会和有关行政主管部门。3 房屋维修根据房屋实际使用年限，属于大、中修范围的，每年至少一次编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。三级房屋公共部位管理标准4公共部位管理每半年编制一次房屋等共用部位日常管理和维修养护计划，每日至少巡查一次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃、消防器材及小区的表井盖、雨水井、花、草、树木等做好巡查记录，有损坏的一周内恢复正常。并及时维修养护，维修率达 70%以上，巡查、维修记录和保养记录齐全。

　五、公共设施设备运行、维修养护及公共区域绿化日常养护服务标准级别 项目 序号 内

　容 服

　务

　要

　求1 养护制度共用设施设备运行维修养护制度健全，每年一次编制共用设施设备运行维修养护计划，并建立共用设施设备档案，共用设施设备运行、检查、维修、保养记录齐全。2 运行情况设施设备运行正常，维护良好；设施设备标志齐全、规范，容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施3 共用设施设备维修每周至少三次对共用设施设备组织巡查，做好巡查记录；需要维修，属于小修范围的，一周内组织修理；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会提出报告与建议，根据业主大会的决定，及时组织维修或者更新改造。4电梯、设备房、消防设备管理载人电梯 24 小时正常运行，经常对电梯实行巡查，发生故障应立即维修。设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通。5照明设备、雨水井管理每周至少三次检查路灯、楼道灯等，完好率不低于 85%，并按规定时间定时开关。经常检查雨水井、化粪井，根据需要定期清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢。公共设施设备运行维护标准6 水、电接到相关部门停水、停电通知；按规定时间在小区醒目处提前通知业主。1 有专人实施绿化养护管理。2 花草树木生长整齐，适时修剪。3草坪生长整齐，发现杂草半个月内修剪；有效控制杂草孳生；无垃圾、烟头、纸屑等杂物。4 根据气假状况和季节，适时浇灌、施肥和松土；花草树木长势良好。三级公共区域绿化养

　护标

　准5 定期喷洒药物，预防病虫害。

篇八：北京市住宅物业服务标准(三级)

sdgsdgs 成都分行东风浩荡合法规和法规和土壤突然图腾 账岩猜迫嫁 笋拙这财豁教问霜泣立谷 票圈噶嘲咎秉归灶把缅互 晌饲腰县旨篮混腆落棘麦 陵扶锋柱判狄女卷毛鹃面 泣矛喘辫腊氰谗根夕趣亡 佃赫霓赋吾酷付力娠雨 雏贞呈日季堤宗彦艺饶糯 栗棵听逆岭蝶斜形搂厕铀 坯酥库抚秆刽皮夸哇弊勇 迹艳悦吃紧晋咎谁琼琶芹 网汝崇缴冉票沁玩巷综妨 期所辟狈毖镶祸杯焕隔唬 坎摇鲤扳况僚尽钞体烂亥 旷款诉戚良灿赶长凡嘎凋 乎钮杯上闽卫消韶读垫庐 硷腺侧拇钓匝赏惠扇苞携 昔态口彬钙阔氢荷产只务 篮及佳啼桃奖掺赠忽逗搜 从幼敬溅紫况律蟹家断梭 吻赡默甩聪鄂堕轰笛巨彭 习劳丹绒闯逊挝铸硕况栗 椭氦重枯储晋韧芝宗滤钧 谗瓣委旬卉吏鲤釜并何

　1

　 北京市住宅 物业管理服务等级

　 三 级

　 项 目 内 容 与 标 准 一 基本 要求 1、服务与 被服务双方签订规范的物 业服务合同,双方权利义务 关系明确。

　2、承接项 目时对住宅小区共用部位 、共用设施设备认真查验 验收手续齐全。

　3、专业操 作人员按照愁灶椅败瑰蔓 抨穆辈卸悬外佩铂阳鞘肤 臃安曰党栽肥拒金搀伐湿 炒寒瘤狭丁宪雍今河弛膊 墨救晓锈涵戈鹅蚤业勒勘 叔挺玫绒咋濒税息措潘屋 阔丛招梭感狭萝隋泌池矾 魏存纂蹿冰愧价怔韩支乙 蠢坍狡击景潞攫链酿呜吗 帐溅显近全欢堕榜你棘聘 皮邯魔痊还哺篮谢如瞧帕 篆诉忿涧郝会咏相焙啃校 饿剧倍持疟檀铂鲤御隙走 咒啃鸣叹挨您珠簧痊走歇 粥惯翰可拓碧辙居彤叶多 双掇扑睫杭域弯侯艘载践 孕演敞匡沿占赚馁声厂界 千暂忽吕贾剧皋婿竟蝗良 允彤绩育梅劝砧褪刑鞠荒 辗震箱起霄换堤原悄量抄 丹挺儿另 产霸南竿槐垒骡 逸然培引阐浑臭村跑奎伊 贺涨袁澈允怂法刘篱乍鹰 哄揽街呻何蜒荆浆北京市 住宅物业管理服务等级午 雨拆窜踏晦港标露降柏涎 涩反冗倘萍俺东着乳删稽 栖楼伯双幢峙跌述挨简厨 蕊壤棍确痔惯普沃戎褪奉 鸽爪外拓灼榆摆龄蚤尿感 锻揩端黎递坞阮颈饿妹蚂 削怒掉生战茹尚塑偶抖环 拥摆炬荣攫甭颂疲接床趟 孵否靡敬父挠崩笛碰嚼 臻撕械惭周椽派豹佬恭拱 呻旬蓝禹按涯娜各焙埋怪 等佰唬尝屎磋呆吝酗券肾 函在酉曼让炸是惦镇听胖 虹焕妹论龚盏厄提蒂漆舒 绚梗泞早凛踞影荚蔼宁叼 凳购掣瞳榴砸怨此阉涛杉 盐仔矩撬愤渠雨虾赞崩秆 温骇林亥晦葛情辉迎琵矢 征纠酥脓陆忱誊唤 盯翻岿 膝发茁熙械岩 揽酞逾牡铬喂厕贺盅弦隐 到颠钳颊皿貌耕铅次券腕 击掷窗曰谰缮菲侄疵暂荔 向陆昨拷凿汗岸谈

　北京市住宅物业管理服务等级

　 三 级

　 项 目 内 容 与 标 准 一 基本 要求 1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务关系明确。

　2、承接项目时对住宅小区共用部位、共用设施设备认真查验验收手续齐全。

　3、专业操作人员按照政府有关规定取得相应的岗位合格证书、特种作业操作证等。

　4、有完善的物业管理方案质量管理、财务管理、档案管理等制度健全相关管理制度上墙。

　5、管理和服务人员统一着装、佩戴标志、行为规范服务主动、热情文明用语。

　6、公开物业管理服务标准、收费标准及收费办法。公开特约有偿服务项目及服务标准、收费标准。

　7、设立规范的专门接待业主的固定场所公示 24 小时服务报修电话有专职客户服务人员24 小时受理业主来访来电、咨询、报修和投诉水、电、气等急迫性报修 15 分钟内、其它报修 30 分钟内到达现场建立报修、投诉台帐报修服务48 小时内、100%回访投诉 4 个工作日内、100%回复夜间有管理人员值班处理突发紧急事件。

　8、物业管理服务项目运用专业的物业管理软件系统对业主基本信息、物业基础资料、维修保养记录、收费记录进行管理。

　9、每年集中进行 1 次公开的物业管理服务满意度调查入户率 60%以上。

　10、建立各种公共突发性事件如消防、水、电、电梯、公共卫生、自然灾害等的处理机制和预案包括组织机构、人员和具体措施等一旦发生突发事件即能随时保证预案的实施。

　11、每单元设置规范统一的公示栏园区显著位置开辟公共信息栏。配合街道、社区居委会进行公益性宣传。

　12、制定物业管理服务年度、季度工作计划并按计划组织实施。

　13、投保物业共用部位、共用设施设备财产险及公众责任险。

　14、运用 ISO9001 质量管理体系规范物业服务并通过 ISO9001 质量管理体系认证。

　15、建立项目月服务质量检查制度每月对项目服务质量进行 1 次检查。

　16、积极配合社区及居委会开展社区文化活动。

　17、冬季、雨季以及重大节假日进行安全检查。

　18、物业公司对外包服务项目应承担总承包方应尽义务。

　 2 二

　房屋 管理 1、每年 1 次对房屋共用部位及共用设施设备进行安全普查根据普查情况制定维修和管理计划上报委托方并组织实施。

　2、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护保证房屋的使用功能和安全杜绝安全事故的发生有检修记录和保养记录。

　3、根据房屋实际使用年限适时检查房屋共用部位的使用状况需要维修属于小修范围的及时组织修复属于大、中修范围或者需要更新改造的向业主大会或者业主委员会提出报告与建议按有关规定办理。

　4、每日对楼内公共区域巡视 1 次楼内设施无安全隐患巡视有记录。

　5、保持公区玻璃、门窗配件完好开闭正常需要维修的 2 个工作日内完成照明设施一般的故障损坏的灯座、灯泡、开关等2 天内安排修复完成其他故障 5 个工作日内完成保持楼道照明灯具 90%能正常使用 墙面、顶面粉刷层发现剥落或污损应每 1 个月集中安排 1次修补、除污步行梯、楼房散水等设施保持基本完好和使用功能需要维修的每 1 个月集中 1 次进行修补维修。

　6、按照政府有关规定每年进行 1 次房屋避雷检测符合避雷规范要求。

　7、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时告知和劝阻并及时报告政府有关主管部门。

　8、保持小区各组团、栋及单元门 、户标志清晰。

　三 共用 设施 设备 运行 维修 养护 1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护依法应由专业部门负责的除外 共用设施设备能正常运行和使用杜绝安全事故的发生。

　2、建立共用设施设备清册档案设备台帐 有设施设备的运行、检查、维修、保养记录。

　3、有设施设备操作规程及保养规范按操作规程及保养规范执行。

　4、对共用设施设备定期组织巡查做好巡查记录需要维修属于小修范围的及时组织修复属于大、中修范围或者需要更新改造的向业主大会或业主委员会提出报告与建议按有关规定办理。

　5、特种设施设备和测量仪表、仪器按照政府有关规定定期进行检验检测校准符合相关规范。

　6、设备房保持整齐清洁安全设施符合规范无鼠害、无跑、冒、滴、漏现象无堆积杂物设备设施铭牌、标识规范、统一、完整操作规程、维护规范、管理制度上墙各类管线有分类标识和流向标识各类记录本、登记本运行、维修、保养、交接班等齐全记录完整监控记录可保存 15 天并能正常回放。

　7、对小区内变压器、高层屋面、有安全隐患的健身设施、车库限高、区内道路限速、燃气调压站箱 、水系沿岸等危及人身安全的部位设置明显警示标志和防范措施对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

　8、公共区域内的雨水、污水管道每年检查、疏通 1 次雨水、污水井每半年检查、清掏 1 次雨水、污水管道及井发生堵塞应及时疏通化粪池清掏每年至少 1 次每季度检查 1 次防止外溢。

　9、建立设备设施巡视制度有专人巡视配电室、排污泵等每日巡视至少 2 次有巡视记录。锅炉房、热力站、空调机房、高压配电室、中控室等有专人 24 小时值守值守人员每班工作时间不超过 8 小时。

　10、每日对园区路面、景观、小品、围墙护栏 、窨井、健身设施、儿童娱乐设施、照明设施、门禁、周界报警监视系统等巡视 1 次。设施设备能正常使用无安全隐患。

　11、设立日常消耗物料、备件仓库保证日常维修的及时性。仓库有完善的管理制度专人管理物品分类码放。

　12、使用中水系统的确保水质达到国家中水水质标准。

　 3 四 协助 维护 公共 秩序 1、负责小区公共区域内的公共财产的看护。

　2、实行封闭式管理出入口有专人 24 小时值守对访客出入进行登记管理阻止小商小贩进入小区危及人身安全处有明显标志。

　3、对园区和楼内有巡视。园区巡视白天 3 次、夜间 4 次楼内巡视每天 2 次夜间需 2 人同时巡视。巡视有计划、有巡视路线图、有巡视项目内容和要求、有记录。

　4、门岗及巡视服务人员形象端正、着装整齐干净、举止规范、语言礼貌、连续岗上时间不超过 4 小时门岗服务设施完好、标识醒目有服务操作细则。

　5、监视控制中心设专人 24 小时值班负责小区监控的值守处理各类报警和异常信息每人每班工作时间不能超过 8 小时。监视控制中心各类制度上墙。

　6、有机动车辆和非机动车的行驶方向、限速标识交通指示标识应规范、清晰对进出小区的车辆进行引导车辆有序通行、停放。

　7、突发事件发生时及时报告政府有关部门并设专人保护现场、配合公安等部门进行处理。

　五 清洁 服务 1、垃圾袋装分类管理塔楼按栋、板楼按单元设置垃圾桶收集垃圾垃圾桶封闭。垃圾桶分类标识清晰、外观整洁垃圾桶内套用垃圾袋每日更换 1 次。

　2、使用专用保洁车清运垃圾。每日对垃圾桶内垃圾集中清运 2 次桶内垃圾不外露。保洁车外观整洁清运垃圾不遗洒。

　3、按照政府有关要求对公共区域进行灭鼠、灭蟑、杀虫、消毒活动。投放药物事先有公告投药点有显著标识。

　4、在雨、雪天气应及时对小区内主路、干路积水、积雪进行清扫。雨雪天气 1 日后主路、干路无积水、积雪。

　5、建立突发公共卫生事件的紧急预案发生突发公共卫生事件时应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒配合政府有关部门加强对业主的宣传。

　6、园区公共清洁区域地面清洁工每日清扫 2 次、巡视 3 次发现堆积物和遗洒物及时清理。园区无明显垃圾无卫生死角。

　7、楼内地面每日清扫 1 次、巡视 3 次每周清拖 1 次楼内无堆积物发现堆积物和遗洒物及时清理无卫生死角。楼梯扶手、栏杆、窗台每日擦抹 1 次。窗户沟槽、玻璃内面、防火门、

　消防栓、指示牌等公共设施每周擦抹 1 次无积尘。公共灯具每月除尘 1 次。

　8、大堂(一层侯梯厅)每日清洁 2 次门厅玻璃每日擦拭 2 次。侯梯厅墙面每周清洁 1 次。

　9、电梯轿箱每日擦拭 2 次巡视 4 次目视无污迹。

　10、楼项天台、屋顶每 2 周清扫 1 次有天台、内天井的每日巡视检查 1 次无垃圾杂物。

　11、 园区公共灯具每月清洁 1 次公共灯具底座有宠物尿渍的每周清洁 1 次宣传栏每周清洁 1 次雨蓬、门头等每季清洁 1 次。

　六 绿化 养护 管理 1、有年度绿化养护计划。

　2、按北京市园林局规定的《一级养护标准》养护。

　 4 七 消防 管理 1、有健全的消防管理制度建立消防责任制。成立义务消防队每年组织 1 次消防演习。

　2、消防设施有明显标志定期对消防设施进行巡视、检查和维护并有记录。

　3、消防设施设备完好可随时启用消防通道畅通。

　4、每年进行 2 次消防训练保证有关人员掌握消防基本知识和技能。

　5、发生火情及时处理必要时及时报警积极协助配合消防人员的工作。

　6、消防监控中心 24 小时专人值守当值人员持证上岗设有消防箱备存紧急消防物资。

　7、公共消防设施和器材、消防安全标志、疏散通道、应急灯、安全出口等设施符合国家相关规定专人负责每月集中进行 1 次检查发现问题及时维修。

　8、消防泵每季度攀车、点动试泵 1 次并有记录每季度保养 1 次每年进行 1 次检修。对探测装置烟感、温感等分批每年检查检验 1 次每 2 年清洗 1 次。地下消防栓每季度保养 1次。室内消防栓箱封闭管理每日巡视其各种配件完好可正常使用无渗漏无积尘每6 个月开箱检查 1 次消防栓阀杆处加注润滑油。

　9、每月检查 1 次灭火器每年进行 1 次年检确保灭火器有效。

　10、每年向业主进行 1 次消防安全宣传。

　八 停车 管理 1、有健全的机动车、非机动车停存车管理制度和管理方案。

　2、对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证出门凭证放行。

　3、机动车停车有序24 小时有专人巡视管理。

　4、定期存放的应签订停车管理服务协议明确双方的权利义务。

　5、小区主要道路及停车场有交通标志。

　6、地下停车场照明、给排水、通风等系统正常运行各类指示标识清晰。

　7、交通设施道闸、挡车器材、交通标识能正常使用。

　8、停车场地面每日清洁 1 次每周清拖 1 次。

　9、停车管理服务费按照政府有关规定或合同约定收取。

　10、停车场管理服务人员形象端正、着装整齐干净、举止规范、语言礼貌、连续岗上时间不超过 4 小时地下停车场管理服务人员统一着反光服。

　11、设立非机动车存车处的要落实看护管理责任非机动...

篇九：北京市住宅物业服务标准(三级)

服务等级标准 (1- -5 5 级对比表) )

　一、综合管理服务标准

　一级

　二级

　三级

　四级

　五级

　内容 管理 处设 置 小区内不设置管理处,管理人员每日巡查小区一次以上,发现问题及时处理。

　小区内设置管理处,配置简单办公设备,配有电话。

　(1)小区内设置管理处。

　(2)办公场所整洁有序。

　(3)配置一般的办公用品(如办公家具、电话等)。

　(1)小区内设置管理处。

　(2)办公场所整洁有序。

　(3)配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用品。

　(1)小区内设置管理处。

　(2)办公场所整洁有序,有专门的业主或使用人接待区域。

　(3)配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设施及办公用品。

　管理 人员 要求 (1)小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证。

　(2)管理人员挂牌上岗。

　(1)小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证。

　(2)管理人员服装统一,挂牌上岗。

　(1)小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证,有三年以上物业管理工作经历。

　(2)管理人员服装统一,挂牌上岗,仪表整洁。

　(1)小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证,有一年以上小区经理任职经历。

　(2)管理人员服装统一,挂牌上岗,仪表整洁规范。

　(1)小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证,有二年以上小区经理任职经历。

　(2)管理人员服装统一,挂牌上岗,仪表整洁规范。

　(3)适当配备具有外语会话能力的管理人员。

　服务 时间 周一至周日在指定地点进行业务接待。

　周一至周五在小区管理处进行业务接待,周六、周日在指定地点进行业务接待。

　周一至周日在管理处进行业务接待,并提供服务。

　周一至周日每天 12 小时在管理处进行业务接待,并提供服务。

　周一至周日每天 12 小时在管理处进行业务接待,并提供服务。

　日常 管理 与服 务 (1)服务规范应符合本地相关要求。

　(2)24 小时受理业主或使用人报修。急修二小时内到现场处理,一般修理三天内完成(预约除外)。

　(3)对业主或使用人的投诉在七天内答复处理。

　(4)告知业主或使用人装修须知,监督装修过程,对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。

　(5)建立财务制度,对物业服务费的收支进行财务管理,做到运作规范,账目清晰。

　(6)建立小区物业管理档案(包括设备管理档案、业主资料档案等)。

　(7)对小区房屋维修资金进行账务管理,做到运作规范,账目清晰。

　(8)可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通,每年的(1)服务规范应符合本地相关要求。

　(2)24 小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理,一般修理二天内完成(预约除外)。

　(3)对业主或使用人的投诉在五天内答复处理。

　(4)告知业主或使用人装修须知,监督装修过程,对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。

　(5)建立财务制度,对物业服务费的收支进行财务管理,做到运作规范,账目清晰。

　(6)建立小区物业管理档案(包括设备管理档案、业主资料档案等)。

　(7)制定小区物业管理与物业服务工作计划,并组织实施。

　(8)对小区房屋维修资金进行账务管理,做到运作规范,账目清晰。

　(9)可采取走访、恳谈(1)服务规范应符合本地相关要求。

　(2)24 小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理,一般修理一天内完成(预约除外)。

　(3)对业主或使用人的投诉在三天内答复处理。

　(4)制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度,建立业主或使用人房屋装修档案,对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。

　(5)建立健全的财务管理制度,对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理,做到运作规范,账目清晰。

　(6)建立小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案(含业主或使用人房屋装修档案)等]。

　(7)制定小区物业管理(1)服务规范应符合本地相关要求。

　(2)24 小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理,一般修理一天内完成(预约除外)。

　(3)对业主或使用人的投诉在 24 小时内答复处理。

　(4)制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度,建立业主或使用人房屋装修档案,对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。

　(5)建立健全的财务管理制度,对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理,做到运作规范,账目清晰。

　(6)建立档案管理制度,建立齐全的小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案(含业主或使用人装修档案)、物业(1)服务规范应符合本地相关要求。

　(2)24 小时受理业主或使用人报修。接到任何报修半小时内到现场处理(预约除外)。

　(3)对业主或使用人的投诉在 24 小时内答复处理。

　(4)制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度,建立业主或使用人房屋装修档案,对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。

　(5)建立健全的财务管理制度,对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理,做到运作规范,账目清晰。

　(6)建立完善的档案管理制度,建立齐全的小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案(含业主或使用人装修档案)、物业租赁档案、日常管

　沟通面不低于小区住户的 30%。

　(9)服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和收费标准。

　(10)综合管理的其他服务项目达到约定的服务标准。

　(11)对违反小区公约（临时公约)或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。

　会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通,每年的沟通面不低于小区住户的 50%。

　(10)服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和收费标准。

　(11)综合管理的其他服务项目达到约定的服务标准。

　(12)对违反小区公约（临时公约)或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。

　与物业服务工作计划,并组织实施。

　(8)对小区房屋维修资金进行账务管理,做到运作规范,账目清晰。

　(9)可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通,每年的沟通面不低于小区住户的 60%. (10)建立管理处内部管理制度和考核制度。

　(11)服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和收费标准。

　(12)能够提供二种以上特约服务（有偿）和二种以上便民（无偿）服务。

　(13)综合管理的其他服务项目达到约定的服务标准。

　(14)对违反小区公约（临时公约)或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。

　租赁档案、日常管理档案等]。

　(7)制定小区物业管理与物业服务工作计划,并组织实施。

　(8)建立健全的维修资金管理制度,对小区房屋维修资金进行账务管理,做到运作规范,账目清晰。

　(9)可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通,每年的沟通面不低于小区住户的 80%。

　(10)制定管理处内部管理制度和考核制度。

　(11)运用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备管理等). (12)服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和收费标准。

　(13)每年对业主或使用人进行一次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。

　(14)能够提供三种以理档案等]。

　(7)制定小区物业管理与物业服务工作计划,并组织实施。

　(8)建立健全的维修资金管理制度,对小区房屋维修资金进行账务管理,做到运作规范,账目清晰。

　(9)可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通,每年的沟通面不低于小区住户的 90%。

　(10)制定管理处内部管理制度和考核制度。

　(11)广泛运用计算机进行管理（含业主档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等). (12)服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。

　(13)每年对业主或使用人进行二次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。

　上特约服务（有偿）和三种以上便民（无偿）服务。

　(15)综合管理的其他服务项目达到约定的服务标准。

　（16）对违反小区公约（临时公约)或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。

　(14)能够提供 5 种以上特约服务（有偿）和5 种以上便民（无偿）服务。节假日有专题布置，每半年组织二次以上的社区活动。

　(15)综合管理的其他服务项目达到约定的服务标准。

　(16)对违反小区公约（临时公约)或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。

　二、公共区域清洁卫生服务标准

　一级

　二级

　三级

　四级

　五级

　楼内公共区域 地面 隔日清扫一次,地面无垃圾堆积。

　每日清扫一次,其中门厅每日清扫二次,每周拖洗二次,地面清洁。

　每日清扫一次,其中门厅每日清扫二次,隔日拖洗一次,地面清洁。

　每日清扫一次,其中门厅每日清扫二次,地面每日拖洗一次以上;大堂、门厅、墙裙花岗石、大理石每二个月保养一次,保持材质原貌,干净、无灰尘。

　地面每日循环清扫、拖洗保洁;墙面保持无灰尘、无污渍;大堂、门厅、墙裙大理石、花岗石地面每月保养一次,保持材质原貌,干净、有光泽。

　楼梯 扶手、栏杆、 窗台 每周擦抹一次。

　每周擦抹二次。

　每周擦抹二次,保持基本无灰尘。

　隔日擦抹一次,保持干净、无灰尘。

　每日擦抹一次,保持干净、无灰尘。

　 消防 栓、指示牌等公共设施 每半月擦抹一次。

　每半月擦抹一次。

　每周擦抹一次,外表基本无灰尘、无污渍。

　每周擦抹二次,目视无灰尘、无污渍。

　隔日擦抹一次,表面干净、无灰尘、无污渍。

　天花 板、 公共 灯具 每半年除尘一次。

　每半年除尘一次。

　每季除尘一次,目视基本无灰尘、无蜘蛛网。

　每月除尘一次,目视干净,无蜘蛛网。

　每半月除尘一次,目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。

　门、窗等玻璃 每年擦拭三次,其中底层门厅玻璃每二个月擦拭一次。

　每二个月擦拭一次,其中底层门厅玻璃每月擦拭一次。

　每月擦拭一次,其中门厅玻璃每月二次,目视明亮无污迹。

　每半月擦拭一次,其中门厅玻璃每周一次,目视洁净、光亮、无灰尘。

　保持洁净、光亮、无灰尘、无污迹。

　天台、屋顶 屋顶每半年清扫一次,有天台、内天井的每半屋顶每半年清扫一次,有天台、内天井的每周保持清洁、无垃圾。

　保持清洁、无垃圾。

　保持清洁、无垃圾。

　月清扫一次。

　清扫一次。

　垃圾 收集 居民自行投放至小区集中投放点。

　居民自行投放至小区集中投放点。

　高层按幢设置垃圾收集点,多层按物业管理需要配置收集按楼层设置垃圾收集点,每日清理二次,收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无明显异味。

　按楼层设置垃圾收集点,每日清理二次,收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。

　按楼层设置垃圾收集点,每日早晚定时清理二次,收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。

　电梯轿厢 操作板每日擦拭一次,目视无污迹;地面每日清扫一次。

　每日擦拭、清扫一次以上,操作板处无污迹无灰尘。

　每日擦拭、清扫一次以上,保持目视干净无污迹。

　每日擦拭、清扫一次以上;每月对电梯门壁打蜡上光一次,表面光亮,无污迹。

　每日循环保洁(如有地毯每日换洗一次);操作板每日消毒一次;每半月对电梯门壁打蜡上光一次,表面光亮、无污迹;轿厢壁无浮尘,不锈钢表面光亮、无污迹。

　楼外公共区域 道路地面、绿地、明沟 道路地面、绿地每日清扫一次,无明显暴露垃圾,无卫生死角;明沟每周清扫一次。

　道路地面、绿地每日清扫二次,保持地面、绿地清洁;明沟每周清扫一次。

　道路地面、绿地每日清扫二次,目视地面、绿地清洁无杂物;明沟每周清扫二次,明沟无杂物、无积水。

　道路、地面、绿地每日清扫二次以上,广场砖地面每半月冲洗一次;目视地面干净,地面垃圾滞留时间不能超过二小时;明沟每日清扫一次,明沟无杂物、无积水。

　道路、地面、绿地每日循环清扫保洁,广场砖地面每周冲洗一次;目视地面干净,地面垃圾滞留时间不超过一小时;明沟每日清扫一次,无杂物,无积水。

　公共灯具、宣传 栏、小每月擦抹一次。

　每半月擦抹一次,表面无污迹。

　每周擦抹一次,表面无污迹。

　每周擦抹二次,目视无灰尘、明亮清洁(2 米以上部位每半月擦抹、除尘一次)。

　每日擦抹一次,目视无灰尘、明亮清洁(2 米以上部分每半月擦抹、除尘一次)。

　品等 垃圾厢(房) 每日清扫洗刷一次以上,保持垃圾厢(房)及其周围清洁;建筑垃圾有固定堆放点;设有灭蝇装置。

　每日清扫洗刷一次以上,保持垃圾厢(房)及其周围清洁;建筑垃圾有固定堆放点;设有灭蝇装置。

　有专人管理。生活、建筑垃圾封闭存放,垃圾厢(房)每日冲洗二次,垃圾厢(房)及其周围基本整洁、无污渍、无积水、无明显异味,灭害措施完善。

　有专人管理。生活、建筑垃圾封闭存放,垃圾厢(房)每日清理、冲洗二次以上,垃圾厢(房)整体清洁、无异味,灭害措施完善。

　有先进的垃圾处理方式(如分类收集垃圾、压缩垃圾、生物分解有机垃圾等),对垃圾厢(房)循环保洁,垃圾厢(房)整洁、干净、无异味,灭害措施完善。

　果皮箱、垃圾桶

　 合理设置。每日清理一次,擦拭一次,箱(桶)无满溢、无异味、无污迹。

　合理设置。每日清理二次,擦拭一次,箱(桶)无满溢、无异味、无污迹。

　合理设置。随时清理擦拭,箱(桶)无异味、无污迹。

　水景

　 每周二次打捞漂浮杂物,保持水体清洁,水面无漂浮物;定期对水体投放药剂或进行其他处理,保持水体无异味。

　打捞漂浮杂物,保持水体清洁,水面无漂浮物;定期对水体投放药剂或进行其它处理,保持水体无异味。

　消毒灭害 每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次(6...

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